Tämän vuoksi oma koti ei ole sijoitus

Miten hyvin tämä talo on säilyttänyt arvonsa? (Kuva: Anneli Salo)
Miten hyvin tämä talo on säilyttänyt arvonsa? (Kuva: Anneli Salo)

Yksi suosittu perustelu omistusasumiselle on, että asunnot yleisesti ja oma koti erityisesti on hyvä sijoitus.

Tässä joitain syitä miksi oma koti ei ole sijoitus.

Koti menettää arvoansa jos sitä ei ylläpidetä

Kuvittele, että katkaiset kodistasi sähköt ja juoksevan veden. Kuinka kauan kotisi ylläpitää tämän jälkeen arvonsa?

Toisin kuin sijoitukset, kodin arvo ei säily itsekseen. Pelkkä kodin arvon säilyttäminen synnyttää kustannuksia. Perikunnat tietävät tämän hyvin.

Kodin arvon säilyminen edellyttää myös jatkuvaa huoltoa, ylläpitoremontteja sekä verojen maksamista.

Jos et usko minua, käy vilkaisemassa kotipaikkakuntasi vanhan asuinalueen tyhjilleen jääneitä mummonmökkejä tai huviloita.

Koti on ylisuuri osa omaisuutta

Hyvät sijoitukset ovat hajautettuja. Kaikki munat eivät ole samassa korissa. Omistusasunnoilla on paha taipumut olla reilusti yli puolet talouden nettovarallisuudesta.

Kodin muuttaminen rahaksi on hidasta

Hyvä sijoitus on muutettavissa nopeasti rahaksi. Oman kodin muuttamisessa rahaksi menee yleensä vähintään kuukausia, joskus jopa vuosia.

Kodin muuttaminen rahaksi on kallista

Kiinteistönvälittäjän palkkio on tyypillisesti 5 % asunnon myyntihinnasta. Jos koti vaihdetaan uuteen, tulee maksettavaksi lisäksi varainsiirtovero. Kaikkinensa asunnon vaihdon kustannukset voivat olla jopa 15 % asunnon arvosta.

Kodin ostaminen vaatii (yleensä) lainaa

Valtaosa ihmisistä ostaa asuntonsa lainalla. Jos asuntoa ajatellaan sijoituksena, voi tulla houkutus hankkia kalliimpi asunto kuin mihin varat riittävät.

Velkavipu toimii molempiin suuntiin

Yksi suosittu perustelu sille, että oma koti on sijoitus on, että siinä voi hyödyntää velkavipua. Jos ostat asunnon 10 % käsirahalla ja asunnon arvo nousee 10 %, olet tuplannut rahasi. Korkojen pysyessä matalina tai inflaation jyllätessä velkavivulla sijoittaminen voikin olla nerokas peliliike.

Velkavipu toimii kuitenkin myös toiseen suuntaan. Jos olet ostanut kotisi 10 % käsirahalla ja kotisi arvo romahtaa 10 % taloudellisen tilanteen pahennuttua, olet menettänyt pahimmillaan koko omaisuutesi.

Velkavivulla voittaminen edellyttää myös, että asunnon arvo nousee koko laina-ajan lainan korkoa nopeammin.

Asuntojen hinnat seuraavat inflaatiota

USA:ssa, joka oli viimeisen vuosisadan suurin talousmahti, asuntojen hinnat ovat nousseet vain 0,2 – 0,4 % inflaatiota nopeammin. Osakkeiden arvo nousee jopa 6 – 7 % inflaatiota nopeammin.

Kodin hinta voi laskea

Kaikki tietävät, että asuntojen hinnat nousevat aina. Tämä ei (tietenkään) pidä paikkaansa.

Niin valitettavaa kuin se onkin, asuntojen hinnat voivat laskea.

Hintojen lasku voi johtua yleisen taloustilanteen heikkenemisestä, paikkakunnan suurimman tehtaan sulkemisesta tai yksinkertaisesti siitä, että oman kodin tyyli tai rakennusmateriaali on mennyt aikojen saatossa pois muodista.

Oman asunnon arvo laskee usein samaan aikaan tulojen kanssa

Kotien arvoilla on paha taipumus romahtaa samaan aikaan kun niiden asukkaat joutuvat työttömiksi.

Tämä pätee varsinkin teollisuuspaikkakunnilla. Kun paikkakunnan isoin tehdas sulkee ovansa, myös asuntojen arvo romahtaa. Suomessa on useita vanhoja teollisuuspaikkakuntia, joista saa omakotitaloja lähes ilmaiseksi.

Kodin tuleva arvo riippuu paljon muodista

Jotkut talotyypit, jotka olivat muodikkaita esimerkiksi 1970-luvulla, ovat tällä hetkellä kaikkea muuta. Kuinka moni haluaisi ostaa tiilivuoratun, puurakenteisen, tasakattoisen rivitalon, jonka kattomateriaalina on huopa? Entäpä alppityylisen talon, jonka V-katto peittää koko talon?

Kodin riskikorjattu tuotto on surkea

Kaikki kustannukset sekä riskit huomioiden oman kodin tuotto on surkea.

Mahdolliset tuotot tulevat lähes yksinomaan kodin arvon noususta. Kodin arvon nouseminen edellyttää tuuria kodin oston ajoituksessa tai sitä, että on onnistunut ostamaan kodin paikkakunnalta tai alueelta, jossa kotien arvo nousee yleisesti esimerkiksi taloudellisen buumin seurauksena.

13 vastausta artikkeliin “Tämän vuoksi oma koti ei ole sijoitus”

  1. Eikö vuokra-asunnon omistajakin halua ylläpitää tai kasvattaa asunnon arvoa? Mistä se raha siihen tulee? Ettei vaan vuokralaiselta? Eihän se vuokra-asunto olisi hyvä sijoitus jos se ei tuottaisi edes sen vertaa että arvo saadaan ylläpidettyä. Yleensä sijoitusasunnolla on tarkoitus vielä tienata sen lisäksi.

    1. Tarkoitat, että vuokralainen maksaa vuokrassaan vuokra-asunnon omistajan halua ylläpitää tai kasvattaa vuokralle annetun asunnon arvoa? Tärkeä huomio. Mitä tähän sanoo Ossi?

    2. Kyllä vain.

      Asuntosijoittaja eroaa kuitenkin omassa kodissa asuvasta lähes kaikissa suhteissa, mitä tuossa kävin läpi:
      – Asuntosijoittajilla yhden asunnon osuus sijoitusportfoliosta on harvoin yksityisilläkään asuntosijoittajilla yli 20 % sijoitussalkusta. Omistusasujilla oma asunto tuppaa olemaan koko omaisuus.
      – Asuntosijoittajat ostavat asuntoja ylimääräisellä varallisuudellaan. Jotkut (rohkeat tai hullut) tekevät tätä toki velkarahalla vivutettunakin. Yksityishenkilöille, jotka tekevät tätä velkarahalla vivutettuna on historiallisesti käynyt yleensä aika köpelösti vrt. USA 2008 tai Kiina nyt viimeisen parin vuoden aikana.
      – Asuntosijoittajat ostavat tyypillisesti pieniä ja halpoja yksiöitä, eivät omakotitaloja.
      – Asuntosijoittaja hajauttaa sijoituksensa useille paikkakunnille.

      Lisäksi asuntosijoittajat voivat tehdä spekulatiivisia sijoituksia ja odottaa, että tuotto tulee pääasiassa asunnon arvon noususta.

      Asunnot voivat olla hyvä sijoitus, mutta oma koti ei välttämättä (vaikka asunto onkin) ole sitä.

  2. Täysin totta. Oma asunto EI ole sijoitus. Ylipäätään yksityishenkilön asuntosijoittaminen on todella järjetöntä.

  3. Näissä viime päivien listauksissa pahasti päässyt käymään niin, että määrä korvannut laadun. Mieluummin kuulisin kolme hyvää syytä ja kunnon perustelut, kuin 20 heikkoa. Ei tällaisia jaksa lähteä edes purkamaan, kun kohtia on niin monta.

    1. No, nämä on näitä. Jos kirjoitan kolme perustelua lyhyesti, jonkun mielestä en ottanut kaikkia näkökohtia huomioon. Tätä tavaraa tulee nyt todella paljon, sillä aion perata tämän problematiikan todella, todella, todella perusteellisesti.

      Tämä menee nyt vähän tyylillä hypoteesi, antiteesi, synteesi. Esitän aluksi teorian, sitten perusteluita molempiin suuntiin ja lopuksi teen tästä kaikesta synteesini.

    2. Tämän kyseisen jutun voi tiivistää niin, että oma koti ei täytä monia hyvän sijoituksen kriteereitä kuten:
      – alhaiset transaktiokulut
      – sijoituksen arvon säilyvyys
      – hyvä likviditeetti

      Jos omaa kotia aletaan miettiä sijoituksena, on se liian riskipitoinen. Useimmilla ihmisillä oma koti muodostaisi koko salkun. Lisäksi oman kodin riskipitoisuutta sijoituksena lisää se, että oman kodin arvo korreloi useasti omien tulojen kanssa.

      1. Mielestäni huonokin sijoitus on edelleen sijoitus. Onko väitteesi sittenkin, että oma asunto ei ole HYVÄ sijoitus? Tuon takia moni perustelu meni mielestäni pahasti ohi, koska ne eivät koskeneet sitä, että asunto ei olisi sijoitus, vaan koskivat ainoastaan sitä, että se ei välttämättä ole hyvä sijoitus (tuottoa ei vastaa riskiä). En tosin ole sijoituksen huonoudestakaan välttämättä samaa mieltä, mutta se on jo ihan eri asia.

        1. Vielä täsmennyksenä edelliseen: Mielestäni sijoituksia ovat kaikki rahan käytön kohteet, joilla on positiivinen odotusarvo. Negatiivisen odotusarvon rahan ”sijoittaminen” on uhkapeliä.

  4. Tässäkin mielestäni hyvä ottaa huomioon asumisen hinnan erot eri puolilla maata. Eihän se oma asunto hyvän sijoituksen merkkejä välttämättä täytä, mutta esim Helsingin vuokra-asuntomarkkinat ei mielestäni kovin kummoista vaihtoehtoa tarjoa. Asuisin ihan mielelläni vuokralla jos vuokrat olisi maltillisempia.

  5. Otsikko on väärin – siitä puuttuu sana ”hyvä”. Tai ainakin argumenttiesi perusteella.

    Koti menettää arvoansa jos sitä ei ylläpidetä
    => Sama pätee metsään. Metsä on sijoitus.

    Koti on ylisuuri osa omaisuutta
    => Ei muuta sitä että kyseessä on sijoitus. Tarkoittaa että kyseessä on huono sijoitus. Hajautusta ei ylipäänsä käytetä terminä muusta kuin sijoituksista. Vai onko mahdollisesti sinulla hyvin hajautettu vaateomaisuus?

    Kodin muuttaminen rahaksi on hidasta
    => Sama pätee metsään.

    Kodin muuttaminen rahaksi on kallista
    => Sama pätee metsään.

    Kodin ostaminen vaatii (yleensä) lainaa
    => Ei muuta sitä faktaa että kyseessä on sijoitus

    Velkavipu toimii molempiin suuntiin
    => Sama pätee mihin hyvänsä sijoitukseen.

    Asuntojen hinnat seuraavat inflaatiota
    => Ei vaikuta siihen että omistusasunto on sijoitus, mutta se voi olla huono sijoitus. Viime aikoina lainat ovat olleet jopa negatiivisiä sijoituksia – tarkoittaako se että ne eivät ole sijoituksia?

    Kodin hinta voi laskea
    => Sama pätee aivan kaikkiin muihinkin sijoituksiin.

    Oman asunnon arvo laskee usein samaan aikaan tulojen kanssa
    => Sama pätee osakkeisiin esim. laman aikana. Ei muutenkaan muuta sitä faktaa että omistusasunto on sijoitus.

    Kodin tuleva arvo riippuu paljon muodista
    => Sama pätee vaikkapa osakkeisiin – tosin muoti ei ole se sana mitä sopulilauman liikkeistä käytetään, mutta ilmiö on sama. IT-buumi tuttu?

    Kodin riskikorjattu tuotto on surkea
    => Tuottoja ei edes lasketa muusta kuin sijoituksista.

    Argumenttisi siitä että omistusasunto ei ole niin hyvä sijoitus kuin sitä mainostetaan on täysin validi, mutta toimisi paremmin jos otsikoit juttusi oikein. Itse olen eri mieltä kanssasi omistusasunnot järkevyydestä sijoituksena, mutta en myöskään allekirjoita väitettä että se on aina ja kaikkialla hyvä sijoitus.

    1. Keräsin tähän kaikki löytämäni argumentit tämän ”oma koti ei ole sijoitus” -väitteen puolesta.

      Olen samaa mieltä siinä, että osa näistä argumenteista argumentoi ehkä enemmän sitä, että omistusasunto on sijoituksena huono.

      Ymmärrän kuitenkin hyvin, että mikä logiikka tässä väitteessä on ja jopa ostan tuon osittain. Omistusasunnon kohteleminen sijoituksena on vaarallista ja jopa vähän typerää.

      Se, millä ison osan näistä argumenteista voi kumota on ajatus asuntotulosta (ks. esim. http://www.soininvaara.fi/2009/09/10/asuntotulon-vero/). Omistusasunnon voi ajatella maksavan omistajalleen ”osinkoa” sitä kautta, että hän saa nauttia tästä asuntotulosta, joka on tavallaan osinkoa.

  6. Samaa mieltä kaikista eri kohdista. Lopputulemani on kuitenkin eri. Omistettu koti nimenomaan on sijoitus eikä säästämistä kuten monet sen mieltävät, vieläpä mainituista syistä erittäin riskinen, sitä riskiä vain ei monikaan tunnista ennenkuin se kohdalle osuu. Jos omaisuus on kiinni kodissa ja löytyykin vaikkapa myrkyllinen homekasvusto tai vaarallinen perustusvirhe tms, mitä tekee asunto”säästäjä”? Mistä otetaan rahat korjauksiin? Rahat on seinissä, siis on saatava ja maksettava (lisä)lainaa tai ne seinät on myytävä. Miten myydään nyt riskiksi paljastunut kohde ilman korjauksia? Hitaasti tai julmalla tappiolla tai todennäköisimmin molempia. Jos on omistusasunto, on fiksulla ihmisellä myös reilusti muutakin omaisuutta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *