Asuntolainan marginaalin manipulointi

Asuntolainan marginaalin vaikutus lainan hintaan
Asuntolainan marginaalin vaikutus lainan hintaan

Asuntolaina on yksittäisen ihmisen suurimpia investointeja. Neljän prosentin kokonaiskorolla 200 000 euron asuntolainan ottava maksaa 20 vuodessa korkokuluina pankillensa vajaat 90 871 euroa. Asuntolainan hintoja voi ja kannattaakin vertailla pankkien kesken. Mikäli viitekorko on sama, on pankkien tarjousten vertailussa karkeasti ottaen kysymys siitä, että mikä pankki myöntää lainaa alhaisimmalla marginaalilla.

Pankin tarjoama asuntolainan marginaali kuvastaa pankin käsitystä asuntolainaa hakevan asiakkaan luotonmaksukyvystä. Tiedotusvälineissä puhutaan usein siitä, kuinka uusien asuntolainojen marginaalit ovat olleet marraskuussa 0,8 % ja joulukuussa 0,9 %. Asuntolainan marginaali on kuitenkin aina yksilöllinen. Mikäli pankki arvioi, että Pekka maksaa lainansa Mattia todennäköisemmin takaisin ajallaan, tarjoaa pankki lainaa Pekalle halvemmalla. Pekan asuntolainan marginaali on siis pienempi.

Pankin arvio Pekan ja Matin takaisinmaksukyvystä ei perustu (yleensä) Matin ja Pekan pituuteen, komeuteen tai siihen, että kummalla on päällään hienompi puku. Useimmissa pankeissa asuntolainatarjouksen laskee nykyään tietokone. Prosessi menee niin, että pankkitäti kysyy asuntolainaa hakevalta muutamia kysymyksiä, syöttää ne tietokoneeseen ja tietokone aikansa ruksutettuaan kertoo, että millä hinnalla tälle ihmiselle (tai useimmin kai tälle pariskunnalle) voi lainaa myöntää. Kukaan muu kuin pankit itse eivät kuitenkaan tiedä, että miten tämä laskutoimitus tarkalleen ottaen suoritetaan. Voimme kuitenkin tehdä tästä joitakin valistuneita arvauksia.

Toisin kuin Suomessa, Yhdysvalloissa on olemassa paljon hyvinkin julkista tietoa siitä, miten lainojen marginaalit lasketaan. Yhdysvalloissa jokaisella ihmisellä on jopa oma luottokelpoisuuspisteensä, ns. credit score. Jos haluan hakea lainaa Yhdysvalloissa, riittää, että kerron pankille oman luottokelpoisuuspisteeni ja pankki osaa tämän pistemäärän avulla suoraan laskea, että millä hinnalla minulle kannattaa lainaa myöntää. Jokaisen pankin ei siis välttämättä tarvitse kysyä jokaiselta asiakkaalta erikseen omaa kysymyspatteriaan. Ajaudun kuitenkin sivuraiteille.

Amerikkalaiseen luottokelpoisuuspisteeseen vaikuttavat muun muassa seuraavat asiat:

  • Laskujen maksuhistoria. Henkilöllä, joka maksaa laskunsa toistuvasti myöhässä on heikommat pisteet kuin henkilöllä, joka maksaa laskunsa aina ajallaan.
  • Luoton käyttö. Myönnetyn luottolimiitin käyttö. Mitä suurempi luottolimiitti henkilölle on myönnetty ja mitä vähemmän hänellä on siitä käytössään, sitä paremmat pisteet.
  • Luottohistorian ikä.
  • Käytetyt luottotyypit. Jos olet osoittanut selviytyväsi erilaisista luotoista, pisteesi ovat paremmat.
  • Viimeaikaiset luottohakemukset. Jos olet hakenut luottoa monesta paikasta saamatta sitä, ovat pisteesi huonommat.

Näiden lisäksi luottokelpoisuuspistettä heikentävät, jos henkilö on ottanut korkeakorkoisia lainoja (kulutusluotot, pikavipit) tai jos henkilöllä on esimerkiksi verovelkoja.

Näistä perusteista voi välittömästi tehdä joitakin mielenkiintoisia havaintoja. Amerikkalaiset voivat parantaa omia luottokelpoisuuspisteitään helposti esimerkiksi hankkimalla luottokortin mahdollisimman monelta pankilta. Mitä enemmän luottokortteja, sitä korkeampi luottolimiitti ja sitä paremmat luottokelpoisuuspisteet. Vastaavasti tästä seuraa, että luottokorttien lakkauttaminen heikentää luottokelpoisuuspisteitä. Niin hullulta kuin amerikkalaisten kolme luottokorttia voi suomalaisten korvaan kuulostaa, on tässä sille itseasiassa järkevä selitys.

Yhdysvalloissa toimii myös paljon yrityksiä, jotka lupaavat parantaa korvausta vastaan ihmisten luottokelpoisuuspisteitä esimerkiksi ennen asuntolainan hakemista. Osa näistä yrityksistä on selkeitä huijareita, mutta mukaan mahtuu ilmeisesti myös kunniallisiakin yrittäjiä. Näiden yritysten asiakkaat voisivat toki parantaa luottokelpoisuuspisteitään halutessaan itsekin.

Voinemme olettaa, että myös Suomessa rahoituslaitokset ja pankit käyttäisivät ainakin osittain samoja tekijöitä suomalasiten lainanhakijoiden luottokelpoisuutta arvioidessaan. Lisäksi tiedämme, että Suomessa pankkien myöntämään asuntolainan marginaaliin vaikuttavat mm. seuraavat tekijät:

  • Työhistorian pituus. Jos luottoa hakeva henkilö on ollut pitkään töissä samassa, vakituisessa työpaikassa, saa hän lainaa halvemmalla.
  • Koulutus ja ammatti. Sairaanhoitajan leipä on turvatumpi kuin apurahoilla elävän taiteilijan, joten sairaanhoitaja saa lainaa halvemmalla.
  • Ikä. Mitä vanhempi henkilö on, sitä todennäköisemmin hän kuolee ennen kuin ehtii maksaa lainansa takaisin. Nuoremmat saavat pääasiassa lainaa halvemmalla.
  • Yrittäjyys. Mikäli lainaa hakeva henkilö on yrittäjä, on pyydettävä lainan marginaali huomattavan korkea.
  • Tulot. Mitä suuremmat, vakituiset ja pysyvät kuukausitulot, sitä alhaisemmalla marginaalilla lainaa voidaan myöntää.

Lainan marginaaliin vaikuttaa luonnollisesti myös se, että paljonko asunnon arvosta on jo säästettynä, tuleeko osalle lainaa valtion takaus tai muita takaajia ja haetaanko lainaa yksin vai kumppanin kanssa. Pankit voivat lisäksi nykyään sanoa, että mikäli lainaan otetaan vakuutuksia tai turvia on marginaali alhaisempi.

Olen laskenut tämän jutun alussa löytyvään kuvaan, paljonko 200 000 euron asuntolainaa hakeva Matti joutuu maksamaan 20 vuoden asuntolainastaan olettaen, että paras Matin saama tarjous on neljän prosentin kokonaiskorko. Matin kaveri Pekalla on kuitenkin parempi onni. Toisin kuin Matilla, Pekalla on vakituinen työpaikka. Pekka on myös maksanut laskunsa ajallaan, varma työpaikka ja hän on vielä Mattia kymmenen vuotta nuorempikin. Tämän ansiosta pankki tarjoaa Matille lainaa vain 0,5 % marginaalilla. Tämän ansiosta Matti maksaa lainastaan 12 490 euroa vähemmän kuin Pekka. Tämä on varsin mukava summa.

Hätäisesti ottaen voisi olettaa, että emme voi juurikaan vaikuttaa siihen, minkä marginaalin tietokone päättää meille asuntolainaa hakiessamme. Toki, voimme kilpailuttaa pankkeja keskenään, vedota pitkään asiakassuhteeseen, ja muistuttaa pankinjohtajaa siitä, kuinka lahjoitamme vuosittain viinat hänen tennisseuransa pikkujoulujuhliin. Emme kuitenkaan voi muuttaa sitä, kuka olemme. Matti on Matti ja Pekka on Pekka. Vai voimmeko?

Mikäli aiemmat oletukseni pätevät, meillä on kuin onkin joitakin keinoja manipuloida meille tarjottavaa asuntolainan marginaalia. Emme tietenkään voi nuorentua, mutta 12 490 euroa on kuitenkin sen verran paljon rahaa, että ehkäpä jotkut pienet operaatiot tulisivat järkeviksi. Voimme esimerkiksi olettaa, että:

  • Jos tiedät, että sinun pitää hakea vuoden sisään asuntolainaa ja olet ryhtymässä yrittäjäksi, odota hetki. Yrittäjiltä pyydettävä asuntolainan marginaali on niin paljon palkkatyöläisten marginaalia suurempi, että pieni hätäily asunnon hankinnassa voi olla taloudellisesti järkevää. (Eri asia sitten on, että kannattaako tulevan yrittäjän ylipäänsä ottaa asuntolainaa.)
  • Jos olet tällä hetkellä toimeentulotuella, mutta sinulla on takataskussasi lähes valmis lähihoitajan tutkinto, käy koulusi valmiiksi ja hakeudu alan hommiin töihin.
  • Pienetkin maksamattomat laskut voivat nostaa luottoriskisi todella korkeaksi. Vaikka sen yksityisen pysäköinninvalvojan maksama lasku ei olekaan mielestäsi oikeutettu, kannattaa se 60 euroa ehkä maksaa jos saat sen ansiosta asuntolainasi 5000 euroa halvemmalla.
  • Jos olet hakemassa juuri asuntolainaa ja aiot sen vuoksi vaihtaa työpaikkaa hieman parempaan, harkitse vielä kerran. Pienen kuukausitulojen nousun aiheuttama marginaalin lasku ei välttämättä riitä kompensoimaan pitkän työhistorian katkeamisen aiheuttamaa marginaalin kasvua.
  • Pankit eivät todennäköisesti huomioi laskukaavoissaan työmatkakuluja. Näppärä vastavalmistunut kaveri meneekin lainan hakua edeltäväksi kuudeksi kuukaudeksi töihin pääkaupunkiseudulle nauttimaan korkeammasta liksasta.

Tässä joitakin keksimiäni tapoja, miten asuntolainan marginaalia voisi ainakin teoriassa manipuloida alhaisemmaksi. Osa näistä jutuista voidaan katsoa pankin harhauttamiseksi. Toisaalta kysymys on vähän samasta asiasta kuin silloin, kun nuoret naiset hakevat töitä. Vaikka tiedät, että aiot hankkia lapsen seuraavan vuoden sisään, siitä ei ehkä kannata mainita ensimmäisenä työhaastattelussa vakituiseen työpaikkaan.

Voisi luulla, että eiväthän pankit voivat olla niin tyhmiä, että tällaiset jutut voisivat toimia. Kyllähän jonkun on täytynyt ajatella tätäkin. Tietokoneohjelmien ja niiden sisällä piilevien algoritmien parissa jonkin verran työskennelleenä tiedän kuitenkin, että nämä algoritmit ovat joskus yllättävän yksinkertaisia (lue: tyhmiä). Eri asia sitten on, että paljonko näillä jipoilla tuota marginaalia voi veivata pienemmäksi.

Tämä juttu oli hieman teoreettinen, mutta silti mielestäni varsin mielenkiintoinen ajatusleikki. Jos joku Tarkan markan lukija on töissä pankissa ja / tai tuntee tarkemmin pankkien asuntolainamarginaalien laskentaperusteita, mikään ei ole parempi tapa näiden salaisuuksien paljastamiseen kuin tämän blogin kommenttikenttä.

Ja nyt… laittakaapa niitä kommentteja tulemaan.

5 vastausta artikkeliin “Asuntolainan marginaalin manipulointi”

  1. Amerikkalainen FICO-pisteytys on tarkoitettu kulutusluottokelpoisuuden arviointiin. Toki sitä silti käytetään osana asuntolainakelpoisuuden arviointiin. Edesmennyt “Tanta” (kokenut asuntolainoituksen asiantuntija) kertoi asiasta muutama vuosi sitten oman näkemyksensä: http://www.calculatedriskblog.com/2007/03/tanta-on-fico-inflation.html

    Suomessa tuskin lainoittajalla on edes mahdollisuutta arvioida esimerkiksi laskujenmaksun ajoissapysymistä, jos asiakas ei ole ajautunut maksuhäiriömerkinnän tasolle. Siksi olisi oikeasti mielenkiintoista tietää, millä menetelmällä suomalaiset pankit luottokelpoisuutta arvioi.

    1. Olen käsittänyt, että Yhdysvalloissa käytetään FICO-pisteytystä laajasti myös asuntolainojen hakijoita arvioitaessa.

      Suomessa monilla yrityksillä on käytössä oma pisteytyksensä sille, kuinka nopeasti asiakkaat maksavat laskunsa. Tätä tietoa saa välittää saman konsernin yritysten kesken eli pankit saavat ilmeisesti tietoonsa oman vakuutusyhtiönsä kautta tätä. Suomen Asiakastiedon rekistereihin päätyminen vaatii tosiaan jo yrittämistä.

      Ja todellakin, aihe on mielenkiintoinen. Katsotaan onko blogin lukijoilla tästä lisätietoa.

  2. Juu, niin käytetään, kuten kommentissani hieman puolikielisesti yritin sanoa 🙂

    Pankki varmaankin kykenee arvioimaan aiemmin antamiensa lainojen, luottojen ja vakuutuksien maksutahtia. Esimerkiksi visakortin maksutahti kertoo jo aika lailla, kuten myös luottorajan käyttömäärä (vastaava on osa FICO-pisteytystä). Mutta tähän kykenee vain se pankki, jonka asiakas hakija on pitkään ollut – tarjouksia yleensä kai kysytään muualtakin. Lisäksi esimerkiksi vuokranmaksutahtia, lehtilaskujen maksutahtia ym. (jotka ovat myös osa FICO-pisteytystä) pankki ei pystyne arvioimaan ellei suoraan kysy hakijalta (ja ota riskiä valehtelusta).

  3. Urbaanit huhut kertovat, että siinä pankissa jossa olet asiakkaana katsottaisiin paljonko tilillesi tulee rahaa kuukausittain, eli ei niinkään paljonko on palkkatulosi.

    Tästä syystä on kannattavaa puoli vuotta ennen suunniteltua asunnon ostoa siirtää rahaa edes takaisin omien tilien välillä (esim OP ja S-Pankki).

    Mene ja tiedä pitääkö tämä paikkaansa, mutta helpommin se pankintäti siellä tiskillä tarkistaa kuukausitulot siitä paljonko rahaa on tullut tilille kuukausittain kuin käymällä läpi yksittäisiä tilitapahtumia.

  4. Laskukaavoista en tiedä, mutta yllätyin pankissa siitä, ettei mennyttä työhistoriaa ja menneitä tuloja kyselty lainkaan. Lähinnä ainoastaan kuluvan kuun tulot kiinnostivat heitä. Voi olla, että syynä on juuri se, että he käyttävät laskuissaan tilien maksuliikennettä laskuperusteena. Tai sitten jokin muu. Mutta oudolta se tuntui. Luulisi kuitenkin, että mennyt tulohistoria voi ennustaa kohtalaisen hyvin myös tulevaa.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.