Asuntorahastot tuntuvat olevan tällä hetkellä kovin trendikkäitä. Asuntorahastojen myyntipuhe menee jotenkin niin, että mistään muualta ei saa tällä hetkellä kunnollista tuottoa kuin asunnoista. Koska korot ovat alhaalla ei pankkitalletuksista saa tuottoa. Osakesijoituksetkaan eivät (kuulemma) oikein tuota mitään. Lisäksi asuntorahastoihin sijoittamalla pääsee nauttimaan erilaisista veroeduista. Tunnetusti mikään ei kiihota suomalaista sijoittajaa niin paljon kuin mahdollisuus olla verottajaa ovelampi.
Itse olisin todella varovainen asuntorahastojen kanssa. Minua häiritsee asuntorahastoissa muun muassa seuraavat asiat:
Asuntorahastojen kulut ovat suuret. Lisäksi asuntorahastoissa on mahdollisuus törkeään määrään erilaisia piilokuluja.
Asuntorahastojen erinomaisuus tulee myyntipuheiden mukaan osittain siitä, että korot ovat nyt alhaalla. Kun korot nousevat, velanhoitokustannukset kasvavat ja asuntojen hinnat laskevat. Korkojen nousu kasvattaa asuntorahastojen kuluja ja vähentää niiden omaisuuden arvoa.
Kun yksityinen sijoittaja ostaa asuntoja, hän etsii helposti vuokrattavan asunnon mahdollisimman halvalla. Asuntorahastoihin virtaa tällä hetkellä törkeä määrä rahaa. Tämä johtaa mielestäni väkisin siihen, että rahastot tekevät typeriä hankintoja. Kovan kysynnän voisi loogisesti ajatellen nostavan myös rahastojen käyttämien ulkoisten palveluntuottajien hintoja.
Asuntorahastoihin sijoittaminen on helppoa. Joitakin poikkeuksia lukuunottamatta mielestäni vaikuttaa siltä, että asuntorahastoista on hankala päästä eroon.
Asuntorahastojen arvoon vaikuttaa loogisesti ajateltuna rahaston omistamien asuntojen arvo sekä asuntojen vuokratuotot. Olen lukenut maailmalta esimerkkejä siitä, että asuntorahastot voivat nostaa asuntojensa kirjanpitoarvoa myymällä omistamiaan asuntoja toisille rahastoille. Asuntorahastojen arvo ei myöskään välttämättä määräydy tehokkaasti markkinoilla.
Jotkut asuntorahastot vaikuttavat ihan oikeasti maksavan vanhoille sijoittajille tuottoja uusien sijoittajien rahoista. Normaalissa maailmassa tällaista kutsutaan pyramidipeliksi.
Yleisesti ottaen ihmisillä on harhaluulo siitä, että asuntojen hinnat nousevat aina. Tosiasiassa asuntojen hinnat seuraavat hädin tuskin inflaatiota. Asuntojen hinnat ovat myös erittäin riippuvaisia alueellisesti työttömyydestä sekä yleisesti taloudellisesta kehityksestä.
Tässä joitakin omia ajatuksiani asuntorahastoista. En tiedä. Vähän nämä hirvittävät itseäni.
Asuntorahastojen yleistyminen on muuttanut monin tavoin Suomen asuntomarkkinoita viime vuosina. Asuntorahastot ovat ostaneet viimeisten parin vuoden aikana paitsi monia vanhoja asuntoja, myös aika merkittävän osan Suomen kerrostaloasuntojen uudistuotannosta joillakin paikkakunnilla, ja asuntorahastot vaikuttavat nyt asuntotuotantopäätöksiinkin monella paikkakunnalla. Myös asuntosijoitusmarkkinat ovat joiltain osin muuttuneet asuntorahastojen yleistymisen myötä. Eräät asuntorahastot ovat mahdollistaneet asuntosijoittamisen pienemmämmälläkin minimipääomalla. Tosin pienempien minimisijoituserien asuntorahastoissa rahaston perimät kulut saattavat olla suhteellisen korkeita joihinkin muihin asuntorahastoihin verrattuna.
Ongelmattomia ja riskittömiä rahastot eivät kuitenkaan tosiaan ole. On kyse sitten vaikkapa asunto-, kiinteistö- tai metsärahastosta, voi huomiota koittaa kiinnittää muun muassa rahastojen toimintatapoihin, kulurakenteisiin, avoimuuteen, asuntovarallisuuden hoitotaitoon sekä siihen, ovatko rahaston avainhenkilöt itsekin sitoneet omaisuuttaan rahastoon. Myös se on huomion arvoinen asia, minkälaisia asuntoja mikäkin rahasto hankkii, ja miten mikäkin rahasto asuntojensa markkina-arvoa arvottaa.
Eräs asuntorahasto edes yrittää karsia kuluja (kuten myös kiinteistönvälittäjänä välityspalkkioita) ja se on menneinä vuosina tukkuostanut joidenkin kuntien vuokra-asuntokannat. Tosiaan monilla asuntorahastoilla vähän joka käänteessä peritään ”kuluja”. Eteenpäinvuokrauksessa kuulemma hitti on vuokravakuus 200 tai nolla euroa mutta sopimuksissa on raju vuokrankorotusautomaatti
as77, tosin suurin osa näistä asunnoista taitaa olla alueilla missä vapaista vuokra-asunnoista on ylitarjontaa ja melkoisessa osassa on selkeä peruskorjauksen tarve seuraavan kymmenen vuoden aikana.
Sijoittajan kannalta fiksuinta on Vuokraturvan konsernin konsepti, jossa ostot toteutetaan Myyntiturvan kautta. Se kun mainostaa pientä välityspalkkiota, mutta ei kerro että asunnot myydään heidän omille sijoittajille.