11 myyttiä oman asunnon ostamisesta

Luottokorttivelka ja asuntolaina on huono yhdistelmä
Luottokorttivelka ja asuntolaina on huono yhdistelmä

Eliabeth Warren ja Amelia Warren Tyagi listasivat All Your Worth -kirjassaan yksitoista myyttiä asunnon ostamisesta.

Nämä olivat aika hyviä.

Myytti Totuus
Sinun kannattaa ostaa koti nyt! Sinun kannattaa ostaa koti kun olet valmis siihen.
Jos pankki hyväksyy asuntolainahakemuksesi, sinulla on varaa taloon. Pankit yrittävät maksimoida voittojaan – piste. Sinun tulee itse laskea mihin sinulla on varaa.
Kaikki asuntolainat ovat samanlaisia, joten asuntolainen kilpailuttaminen on hyödytöntä. Jokainen joka ei kilpailuta asuntolainaansa kerjää vaikeuksia.
Voit luottaa, että kiinteistönvälittäjä ajattelee etuasi. Kiinteistönvälittäjälle maksetaan siitä, että hän ajattelee myyjän etua, ei sinun.
Kaikkien pitäisi omistaa kotinsa. Omistusasunto on hyvä ratkaisu joillekin, ei kaikille.
Vastuulliset ihmiset eivät menetä omistusasuntoaan. Monet ahkerat ihmiset joutuvat luopumaan kodistaan joka päivä.
Käsirahan säästämisessa ei ole järkeä. Käsiraha voi säästää sinulta kymmeniä tuhansia euroja.
Voit maksaa luottokorttivelat sitten kun olet ostanut asunnon. Säästät rahaa ja turvaat taloutesi maksamalla korkeakorkoiset lainasi takaisin ennen kuin ostat asunnon.
Voit tehdä paljon rahaa ostamalla asuntoja ja myymällä ne eteenpäin. Jos sinun pitää myydä nopeasti voit menettää paljon rahaa.
Vuokra on hukkaan heitettyä rahaa. Vuokralla saat katon pääsi päälle.
Asuntojen hinnat nousevat ikuisesti. Unelmissamme!

Osassa näissä on vähän saarnaamisen makua. Näitä noudattamalla oma talous pysyy kyllä turvattuna!

Viisi vinkkiä omistusasunnon ostamiseen

Loft-asunto viestittää omistajastaan eri asioita kuin Kastelli-talo lähiössä
Loft-asunto viestittää omistajastaan eri asioita kuin Kastelli-talo lähiössä

Elizabeth Warren ja Amelia Warren Tyagi ovat listanneet (erinomaisessa) All Your Worth -kirjassaan viisi vinkkiä omistusasunnon ostamiseen.

Oheinen teksti on mukailtu kirjan pohjalta.

Maksa pois lainat ennen oman asunnon ostamista

Jos sinulla on vielä luottokorttivelkaa tai muita korkeakorkoisia lainoja, maksa ne pois ennen asunnon ostamista. Näin varmistat, että olet valmis oman kodin omistamisen tuomaan taloudelliseen vastuuseen:

Jos tämä sai sinut masentumaan ja ajattelemaan “Voi ei, en voi ostaa omaa asuntoa vielä vuosiin”, ota se vihjeenä. Sinulla ei ole vielä varaa ostaa omaa asuntoa. Taloudellisen veneesi pohjassa on reikä etkä voi lisätä painoa veneeseesi ottamalla asuntolainaa.

On toinenkin hyvä syy miksi sinun kannattaa maksaa velkasi pois ennen asunto-ostoksille lähtemistä: Olet paremmassa turvassa. Ilman velkoja, budjetissasi on enemmän liikkumavaraa eikä sinun tarvitse murehtia, että saatko maksettua laskusi Visalle, MasterCardille, Halensille, Ellokselle tai sedällesi, jolta lainasit rahaa.

Säästä ainakin 10 % asunnon hinnasta

Vielä pari vuotta sitten Suomessakin oli pankkeja, jotka suostuivat myöntämään asuntolainan ilman käsirahaa. Tätä pidettiin jopa fiksuna.

Warrenit varoittavat, että ilman käsirahaa lainaaminen on todella kallista. Ilman käsirahaa asuntolainan ottavat ovat juuri niitä henkilöitä, joita USA:ssa kutsutaan termillä subprime.

Ilman käsirahaa asuntonsa ostavat maksavat lainastaan korkeampaa korkoa, enemmän kuluja ja joutuvat hankkimaan lainalleen kalliimpia vakuutuksia.

[Asunnon ostaminen ilman käsirahaa] on kuin menisit ostoksille ja päättäisit ostaa kaupasta, joka pyytää sinulta eniten.

Tämän lisäksi on vielä yksi asia, jota ei sanota ääneen. Ilman käsirahaa ostavien talot pakkolunastetaan 20 kertaa muita useammin.

Pelaa varman päälle ja säästä kunnes sinulla on merkittävät käsiraha säästössä. Tämä tekee talostasi paljon edullisemman ja paljon turvallisemman hankinnan. Se tarkoittaa myös, että omistat suuremman osuuden talosta heti ensimmäisestä päivästä lähtien.

Osta koti johon sinulla on varaa

Kirjoittajat varoittavat, että vielä parikymmentä vuotta sitten asunnon ostajien ei tarvinnut pelätä, että he ostaisivat tuloihinsa nähden liian kalliin asunnon. Pankit pitivät asunnon ostajien puolesta huolen siitä, että asuntolaina oli sopiva:

Kun vanhempasi ostivat ensimmäistä asuntoaan, sopivan asunnon hinnan selvittäminen oli helppoa. Annoit pankkivirkailijalle kaikki tiedot taloudestasi ja hän kertoi sinulle kuinka suureen asuntolainaan sinulla on varaa.

Tuohon aikaan pankit halusivat olla erittäin varmoja, että ihmisillä oli varaa maksaa asuntolainansa takaisin, joten he tekivät paljon laskelmia ennen rahan lainaamista.

Et voinut joutua vaikeuksiin liian suuren lainan vuoksi koska pankki ei antanut sinulle liian suurta lainaa.

Nykyään tällaista takuuta ei enää ole. Pankit antavat jatkuvasti ihmisille liian suuria asuntolainoja. Asuntolainayhtiöllä on yksi ainoa tavoite: myydä mahdollisimman paljon mahdollisimman kalliita asuntolainoja mahdollisimman suurelle määrälle ihmisiä.

Sinun tulee itse varmistaa, että asuntolainasi on sopivan kokoinen. Et antaisi autokauppiaankaan päättää kuinka suuren auton tarvitset. Älä siis anna pankin määrittää kuinka suuren asuntolainan otat. Älä myöskään kuuntele kiinteistönvälittäjiä tai ystäviäsi, jotka neuvovat sinua “hankkimaan suurimman mahdollisen talon minkä vain voit”. Varo myös vaihtuvakorkoisia asuntolainoja.

Nyrkkisääntönä on, että asuntoon liittyvät pakolliset kulut eivät saa ylittää 50 % tilille maksetusta palkasta.

Hanki halvin mahdollinen asuntolaina

Suurin osa ihmisistä ei oivalla, että asuntolainan korko on jopa tärkeämpi kuin asunnosta maksettu kauppahinta. Älä siis tee sitä virhettä, että tingit asunnon hinnasta pois 5000 euroa, mutta maksatkin asuntolainasta 50 000 euroa ylihintaa.

Halvimman asuntolainan löytäminen voi vaikuttaa päivänselvältä. Älä kuitenkaan narraa itseäsi. Monet ihmiset päätyvät kalliiseen asuntolainaan yksinkertaisesta syystä: he eivät kilpailuttaneet tarpeeksi.

Puolet ihmisistä olisi saanut halvemman asuntolainan kilpailuttamalla pankkeja rajummin.

Vaikka saamasi ensimmäinen tarjous olisi hyvä, hanki toinen. Älä lopeta ennen kuin sinulla on ainakin viisi eri tarjousta. Vaikka joku pankki olisikin antanut sinulle alustavan lainatarjouksen ennen kuin aloitit asuntojen metsästämisen, kilpailuta pankkeja aggressiivisesti.

Asuntolainojen kilpailuttamisella voi säästää kymmeniä tuhansia euroja.

Osta koti joka saa sinut hymyilemään

Ennen kuin teet kaupat uudesta kodistasi kysy itseltäsi: Saako tämä koti sinut hymyilemään? Oletko iloinen herätessäsi tästä talosta joka aamu?

Koti ei ole pelkkä sijoitus. Koti kuvastaa mitä olet. Pieni tupa ja perunamaa, virallisen näköinen kivitalo ja trendikäs loft-asunto viestittävät kaikki aivan eri asioita. Talo on paikka, jossa avioliitto aloitetaan, paikka kasvattaa lapsia ja paikka, jossa kasvetaan vanhaksi.

Hyvä talo on kuin hyvä kenkä, sen pitää sopia juuri sinulle.

Kotisi vaikuttaa sinuun joka päivä. Käytä siis päätäsi ja sydäntäsi. Kun sinun on aika valita, valitse koti, joka vetoaa juuri sinuun.

Älä ikinä unohda, että kotisi on paikka, jossa vietät elämäsi.

Vuokra- ja omistusasunnon edut

Omistusasunnosta voi tehdä persoonallisen
Omistusasunnosta voi tehdä persoonallisen

J.D. Roth listasi Your Money: The Missing Manual -kirjassaan vuokra- ja omistusasumisen etuja. Muutama näistä on vähän yllättäviä.

Aloitetaan omistusasunnosta.

Vakaus. Kun otat asuntolainan tiedät mitä lainalyhennyksesi tulevat olemaan vuosiksi eteenpäin. Sinulla ei ole vuokraisäntää muuttamassa sääntöjä eikä sinun tarvitse pelätä, että sinut potkittaisiin pois asunnostasi.

Kommenttini: Lainanlyhennykset ovat tiedossa jos asuntolainan korko on kiinteä. USA:ssa suositellaan lähes kaikissa oppaissa kiinteäkorkoisia lainoja, joten ymmärrän tämän tuota taustaa vasten.

Mitä tulee asunnosta pois potkimiseen, kai huoneistosta voi saada lähtöpassin vaikka kyseessä olisi omistusasuntokin. Tämä edellyttää toki melkoista perseilyä.

Pääoma. Lyhentäessäsi asuntolainaasi ja kiinteistön arvon kasvaessa kasvata pääomaasi. Pääoma on kiinteistön mahdollisen myyntihinnan sekä velkaosuuden erotus. Jos asuntosi arvo on 225 000 euroa ja olet siitä velkaa 175 000 euroa, sinulla on 50 000 euroa pääomaa.

Kommenttini: Tämä pitää osittain paikkaansa. Ongelmana on, että tässä ei oteta huomioon kaikkia muita kuluja, joita omistusasunnosta on. Pääoman kasvu ei ole niin suoraviivaista kuin luulisi.

Vapaus. Voit tehdä mitä tahansa haluat kodissasi ja puutarhassasi kuten istuttaa puutarhan, maalata katon pinkiksi tai rakentaa kellariin baarin.

Kommenttini: Vuokra-asunnoissakin on mahdollista tehdä yllättävän paljon. Edellytyksenä on, että palauttaa asunnon alkuperäiseen kuntoon sieltä lähtiessä. Toki harva vuokralainen haluaa tehdä asunnolleen juuri muuta kuin ehkä maalata seinät.

Seuraavaksi vuokra-asumisen edut.

Joustavuus. Et ole sitoutunut vuokra-asuntoon pitkäksi ajaksi. Voit muuttaa nopeasti esimerkiksi päästäksesi eroon huonoista naapureista tai päästäksesi nauttimaan halvemmista vuokrista muualla. Vuokra-asuntojen valikoima on omistusasuntoja parempi. Pienen talon ostaminen on hankalaa, mutta yksiön tai kaksion vuokraaminen on helppoa.

Kommenttini: Vuokra-asunnon paras hyvä puoli tulikin tässä. Joustavuus. Itse pitäisin kuitenkin tärkeimpänä sitä, että varsinkin nuorten on nopeaa muuttaa vuokra-asunnosta toiselle paikkakunnalle työn perässä. Kommenttia yksiöiden ja kaksioiden ostamisen hankaluudesta en ymmärrä.

Alhaisemmat kustannukset. Kesäkuun 2007 Kiplinger’s Personal Finance -lehdessä kirjoitettiin näin: “Vuokraaminen on usein halvempaa. Asunnon omistamisen vuosittaiset kustannukset, oli sitten kyseessä talo tai huoneisto, ovat yleensä verojen jälkeen vuokra-asumista korkeampia.” Vuokratessa ei kasvata pääomia, mutta vuokra-asujan ei tarvitse välittää veroista, vakuutuksista tai ylläpito- ja huoltokustannuksista. Voit käyttää säästyvät rahat matkustamiseen tai osakkeiden ostamiseen.

Kommenttini: Minusta on aika yllättävää, että J.D. Roth sanoi näin suoraan, että vuokra-asuminen olisi omistusasumista halvempaa.

Velvollisuuksien puute. Kun asut vuokralla, joku muu huolehtii pihasta ja korjaa vuotavan suihkun. (Tämä voi olla myös haitta mikäli vuokranantajasi on hidas reagoimaan ongelmiin.) Sinun tarvitsee ainoastaan noudattaa vuokrasopimuksen ehtoja ja joku muu huolehtii kaikesta muusta.

Kommenttini: Totta, molemmat puolet. Toisaalta myös omistusasunnossa voi olla huoltoyhtiö, joka huolehtii pihasta. Taloyhtiössä yhtiö huolehtii osasta asioita.

J.D. Rothin loppukaneetti on, että päätös siitä, että asuuko vuokralla vai omistusasunnossa ei ole pelkästään taloudellinen. En voisi olla enempää samaa mieltä tästä.

Viisi perustelua miksi oma koti on hyvä sijoitus

Sinäkin voit tulla miljonääriksi
Sinäkin voit tulla miljonääriksi

Kirjoitin aiemmin syitä, miksi omaa kotia ei kannata pitää sijoituksena. Joidenkin mielestä nämä syyt ovat saivartelua, ihmisten pelottelua sekä totuuden vääristelyä.

Nyt on vuorossa perusteluita, miksi oma koti on hyvä, erinomainen tai jopa paras sijoitus, minkä eläissään voi tehdä.

Nämä perustelut ovat David Bachin kirjasta The Automatic Millionaire.

Oma koti pakottaa säästämään

Loppujen lopuksi hyvin harvat ihmiset menettävät kotinsa pakkolunastuksen myötä. Tämä johtuu siitä, että ihmiset ovat valmiita tekemään lähes mitä vain pitääkseen oman kotinsa.

Yksi tapa nähdä omistusasuminen on ajatella sitä pakotettuna kuukausittaisena sijoittamisena asuntovarallisuuteen.

Asuntolainaa voi käyttää velkavipuna

Velkavipu on tapa, jolla fiksut keinottelijat voivat moninkertaistaa omaisuutensa arvon hyvin nopeassa ajassa. Ostamalla kodin voit päästä hyötymään tästä samasta velkavivusta.

Kuvitellaan, että ostat asunnon 250 000 eurolla ja maksat siitä 25 000 euron käsirahan. Tämä tarkoittaa, että käytät 25 000 euroa omaa rahaasi ja lainaat loput 225 000 euroa pankilta. Koska käytät vain 10 % omaa rahaasi, on velkavipusi suuruus kymmenen suhde yhteen.

Oletetaan, että talon arvo nousee seuraavan viiden vuoden aikana 350 000 euroon. Koska laitoit asuntoon vain 25 000 euroa omaa rahaasi, 100 000 euron arvonnousu tarkoittaa, että olet kolminkertaistanut varallisuutesi.

David Bach vie tämän ajatuksen kirjassaan The Automatic Millionaire vielä pidemmälle. Lainaan nyt suoraan David Bachilta (dollarit muutettu euroiksi):

Viimeisen viiden vuoden aikana monien kotien arvo on yli tuplaantunut. Ajattele mitä tarkoittaa vipuvaikutuksena. Jos olisit sijoittanut 25 000 euroa 250 000 euron kotiin viisi vuotta sitten ja sen arvo olisi nyt 500 000 euroa, olisit tehnyt 250 000 euroa 25 000 euron sijoituksella. Tämä on uskomaton 1000 prosentin tuotto rahallesi.

David Bachin kirja julkaistiin vuonna 2004.

Käytät muiden ihmisten rahaa rikastumiseen

David Bachin mukaan rikkaat ihmiset eivät työskentele rahansa eteen:

Rikkaat ihmiset laittavat rahansa työskentelemään heille. Oikeastaan rikkaat ihmiset eivät laita vain omaa rahaansa työskentelemään heille. Rikkaat ihmiset laittavat  myös muiden rahat työskentelemään heille.

Kun ostat kodin teet juuri tätä. Käytät pankin rahaa rikastuaksesi. Samaan aikaan rahasi voi työskennellä sinulle muualla, esimerkiksi keräämässä korkotuottoa eläketilillä.

Ylpeys omistajuudesta

Kun omistat oman kotisi, juurrut, sinusta tulee osa yhteisöäsi ja nautit omistajuuden tuomasta ylpeyden tunteesta. Tämä on muutakin kuin pelkkä lämmin ja pörröinen tunne. Se on jotakin, joka tuo sinulle ja rakkaillesi todellista turvallisuuden tunnetta.

Kiinteistöt ovat osoittautuneet upeaksi sijoitukseksi

David Bachin mukaan useimmille ihmisille oma koti on suurin (ja paras) sijoitus minkä he ikinä tekevät:

Asuntojen hintojen noustessa jotkut ovat alkaneet kyseenalaistaa olemmeko asuntokuplassa. Asuntokuplan epäillään olleen vastaava kuin 2000-luvun alussa nähty IT-osakkeiden huuma.

Mutta kodit eivät ole osakkeita. Et voi ostaa ja myydä niitä hiiren klikkauksella. Kyllä, asuntojen hinnat ovat nousseet räjähdysmäisesti ja kyllä, asuntojen hinnoissa on ollut huonoja vuosia ja huonoja aikoja. Mutta huonot ajat ovat aina olleet väliaikaisia. Pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat nousevat lähes aina, koska kysyntä on aina olemassa.

Katso myös 10 syytä miksi yrittäjän kannattaa asua vuokralla sekä blogijuttuni siitä, miten paljon omistusasunto maksaa oikeasti.

Tämän vuoksi oma koti ei ole sijoitus

Miten hyvin tämä talo on säilyttänyt arvonsa? (Kuva: Anneli Salo)
Miten hyvin tämä talo on säilyttänyt arvonsa? (Kuva: Anneli Salo)

Yksi suosittu perustelu omistusasumiselle on, että asunnot yleisesti ja oma koti erityisesti on hyvä sijoitus.

Tässä joitain syitä miksi oma koti ei ole sijoitus.

Koti menettää arvoansa jos sitä ei ylläpidetä

Kuvittele, että katkaiset kodistasi sähköt ja juoksevan veden. Kuinka kauan kotisi ylläpitää tämän jälkeen arvonsa?

Toisin kuin sijoitukset, kodin arvo ei säily itsekseen. Pelkkä kodin arvon säilyttäminen synnyttää kustannuksia. Perikunnat tietävät tämän hyvin.

Kodin arvon säilyminen edellyttää myös jatkuvaa huoltoa, ylläpitoremontteja sekä verojen maksamista.

Jos et usko minua, käy vilkaisemassa kotipaikkakuntasi vanhan asuinalueen tyhjilleen jääneitä mummonmökkejä tai huviloita.

Koti on ylisuuri osa omaisuutta

Hyvät sijoitukset ovat hajautettuja. Kaikki munat eivät ole samassa korissa. Omistusasunnoilla on paha taipumut olla reilusti yli puolet talouden nettovarallisuudesta.

Kodin muuttaminen rahaksi on hidasta

Hyvä sijoitus on muutettavissa nopeasti rahaksi. Oman kodin muuttamisessa rahaksi menee yleensä vähintään kuukausia, joskus jopa vuosia.

Kodin muuttaminen rahaksi on kallista

Kiinteistönvälittäjän palkkio on tyypillisesti 5 % asunnon myyntihinnasta. Jos koti vaihdetaan uuteen, tulee maksettavaksi lisäksi varainsiirtovero. Kaikkinensa asunnon vaihdon kustannukset voivat olla jopa 15 % asunnon arvosta.

Kodin ostaminen vaatii (yleensä) lainaa

Valtaosa ihmisistä ostaa asuntonsa lainalla. Jos asuntoa ajatellaan sijoituksena, voi tulla houkutus hankkia kalliimpi asunto kuin mihin varat riittävät.

Velkavipu toimii molempiin suuntiin

Yksi suosittu perustelu sille, että oma koti on sijoitus on, että siinä voi hyödyntää velkavipua. Jos ostat asunnon 10 % käsirahalla ja asunnon arvo nousee 10 %, olet tuplannut rahasi. Korkojen pysyessä matalina tai inflaation jyllätessä velkavivulla sijoittaminen voikin olla nerokas peliliike.

Velkavipu toimii kuitenkin myös toiseen suuntaan. Jos olet ostanut kotisi 10 % käsirahalla ja kotisi arvo romahtaa 10 % taloudellisen tilanteen pahennuttua, olet menettänyt pahimmillaan koko omaisuutesi.

Velkavivulla voittaminen edellyttää myös, että asunnon arvo nousee koko laina-ajan lainan korkoa nopeammin.

Asuntojen hinnat seuraavat inflaatiota

USA:ssa, joka oli viimeisen vuosisadan suurin talousmahti, asuntojen hinnat ovat nousseet vain 0,2 – 0,4 % inflaatiota nopeammin. Osakkeiden arvo nousee jopa 6 – 7 % inflaatiota nopeammin.

Kodin hinta voi laskea

Kaikki tietävät, että asuntojen hinnat nousevat aina. Tämä ei (tietenkään) pidä paikkaansa.

Niin valitettavaa kuin se onkin, asuntojen hinnat voivat laskea.

Hintojen lasku voi johtua yleisen taloustilanteen heikkenemisestä, paikkakunnan suurimman tehtaan sulkemisesta tai yksinkertaisesti siitä, että oman kodin tyyli tai rakennusmateriaali on mennyt aikojen saatossa pois muodista.

Oman asunnon arvo laskee usein samaan aikaan tulojen kanssa

Kotien arvoilla on paha taipumus romahtaa samaan aikaan kun niiden asukkaat joutuvat työttömiksi.

Tämä pätee varsinkin teollisuuspaikkakunnilla. Kun paikkakunnan isoin tehdas sulkee ovansa, myös asuntojen arvo romahtaa. Suomessa on useita vanhoja teollisuuspaikkakuntia, joista saa omakotitaloja lähes ilmaiseksi.

Kodin tuleva arvo riippuu paljon muodista

Jotkut talotyypit, jotka olivat muodikkaita esimerkiksi 1970-luvulla, ovat tällä hetkellä kaikkea muuta. Kuinka moni haluaisi ostaa tiilivuoratun, puurakenteisen, tasakattoisen rivitalon, jonka kattomateriaalina on huopa? Entäpä alppityylisen talon, jonka V-katto peittää koko talon?

Kodin riskikorjattu tuotto on surkea

Kaikki kustannukset sekä riskit huomioiden oman kodin tuotto on surkea.

Mahdolliset tuotot tulevat lähes yksinomaan kodin arvon noususta. Kodin arvon nouseminen edellyttää tuuria kodin oston ajoituksessa tai sitä, että on onnistunut ostamaan kodin paikkakunnalta tai alueelta, jossa kotien arvo nousee yleisesti esimerkiksi taloudellisen buumin seurauksena.

10 syytä miksi yrittäjän kannattaa asua vuokralla

Vuokra-asunto voi olla omistusasuntoa edustavampi
Vuokra-asunto voi olla omistusasuntoa edustavampi

Yrittäjän voi olla parempi asua vuokra-asunnossa kuin omistusasunnossa.

Tässä kymmenen syytä:

  1. Asumalla vuokra-asunnossa voit sitoa tarvittaessa suurempia määriä rahaa yritykseesi.
  2. Yrittäjien asuntolainojen marginaali on korkeampi kuin palkansaajilla.
  3. Jos olet jo ottanut lainaa yritystoimintaasi varten, et välttämättä saa asuntolainaa pankistasi ollenkaan. Vastaavasti jos olet ottanut asuntolainaa et välttämättä voi ottaa lainaa yritystoimintaasi varten.
  4. Vältyt siltä, että kotisi menee alta mahdollisten yrityksesi talousvaikeuksien vuoksi.
  5. Et todennäköisesti vietä hirveästi aikaa kotona.
  6. Omistusasunnon suhteellinen edullisuus perustuu osittain siihen, että käytät sen huoltoon ja ylläpitoon omaa aikaasi. Asumalla vuokra-asunnossa voit käyttää enemmän aikaa omaan yritykseesi.
  7. Omistusasunto tuo mukanaan stressiä. Yrittäjänä sinulla on sitä tarpeeksi jo omasta takaa.
  8. Omistusasunto vie pois fokustasi yrityksestäsi.
  9. Olet vapaampi liikkumaan yrityksesi (ja asiakkaidesi) perässä muille paikkakunnille.
  10. Vuokra-asunnosta pääsee tarvittaessa nopeammin eroon. Voit haluta eroon asunnostasi siksi, että yritykselläsi alkaa mennä paremmin tai siksi, että sillä alkaa mennä huonommin.

Lisäksi jos jostakin syystä haluat projisoida varallisuuttasi ulkomaailmalle, voit tehdä sen tehokkaammin vuokra-asunnolla.

Näin paljon omistusasunto maksaa oikeasti

Kirjoittelin pari päivää sitten omistusasumisen eri kuluista. Näitä löytyi ainakin 20 erilaista. Nyt on aika ynnätä nämä yhteen ja laskea omistusasumisen todellinen kustannus.

Oletteko valmiina?

USA:ssa The Wall Street Journal -lehti on laskenut,  että tyypillisen 290 000 euron talon kustannukset ovat oheisen taulukon mukaiset 30 vuoden aikana.

Ostohinta 290 000 $
Käsiraha 58 000 $
Lainamäärä 232 000 $
Korot 6,41 % = 291 000 $ (33 % veroaste) 195 000 $
Verot ja vakuutukset (6000 $ / vuosi) 180 000 $
Ylläpito 300 $ / kuukausi 108 000 $
Tärkeimmät korjaukset ja parannukset 300 000 $
Yhteensä 1 073 000 $

Tässä 6,41 % on keskimääräinen asuntolainan korko USA:ssa laskelman tekohetkellä.

Lainan koroista on laskettu verovähennys oletuksella, että asunnon ostajan veroaste on 33 %.

Taulukon luvut perustuvat amerikkalaisen valtion viraston Office of Federal Housing Enterprise Oversight tietoihin lukuunottamatta korjauksia ja parannuksia.

Korjaukset ja parannukset on arvioitu seuraavasti 30 vuoden aikana:

  • kaksi katon korjausta
  • kolme ulkopinnan maalausta
  • kaksi ilmastoinnin / lämmityksen korjausta
  • uusi keittiö
  • uusi kylpyhuone
  • yksi isompi makuuhuoneremontti
  • puutarhan / terassin päivittäminen

Kuten parannusten listasta on havaittavissa, laskelma koskee yhden perheen omakotitaloa.

Laskelmassa ei oteta huomioon kiinteistönvälittäjän palkkiota, joka on USA:ssa keskimäärin 6 %. Suomessa tyypillinen kiinteistönvälittäjän palkkio on 5 %.

Nyrkkisääntö onkin, että jos asut omistusasunnossa alle 7 vuotta, asunnon vuokraaminen ja ylijäävien rahojen sijoittaminen voi olla taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto.

Tässä paino sanoilla “voi olla”. Tässäkin nyrkkisäännössä oletetaan, että sijoituksille saatava tuotto näiden seitsemän vuoden ajan on osakemarkkinoiden keskituoton suuruinen. Tämä on melkoinen oletus.

Oman asunnon ostaneet ovat sekaisin päästään

Kognitiivinen dissonanssi
Kognitiivinen dissonanssi

Kirjoittelin tuossa aiemmin päivällä blogijutun omistusasumisen piilokuluista. Tämän jutun tarkoitus oli (toistaiseksi) ainoastaan listata erilaisia kuluja, joita oman asunnon ostajan olisi osattava ottaa huomioon vertaillessaan vuokra- ja omistusasumisen edullisuutta. Jutun taustana oli, että kyselin pari viikkoa sitten teidän lukijoiden mieltä askarruttavista kysymyksistä. Yksi pyyntö oli, että avaisin vuokra- ja omistusasumisen keskinäistä paremmuutta.

Tämä (vuokra vs. omistusasuminen) on aihe, josta en hirveän mielelläni kirjoita. Syynä tähän on (kuten jotkut tänään saamani kommentit jälleen kerran osoittavat), että omistusasunnon hankkineet ovat sekaisin päästään.

Oletan, että omistusasunnossa asuvat lopettivat lukemisen viimeistään tähän. Te vuokra-asunnossa asuvat voitte jatkaa lukemista ja oppia (ehkä) jotakin uutta ja mielenkiintoista.

Rahaan liittyy monia mielenkiintoisia psykologisia ilmiöitä. Näistä kiehtovimpia on kognitiivisen dissonanssin välttämisen aiheuttama ostopäätöksen jälkeinen rationalisointi.

Kognitiivinen dissonanssi on henkistä stressiä, jota ihminen kokee kun:

  • hänellä on samaan aikaa kaksi keskenään ristiriitaista ajatusta, arvoa tai uskomusta
  • kun hän tekee jotakin, joka on hänen arvojensa vastaista
  • kun hän kohtaa uutta tietoa, joka on ristiriidassa hänen ajatustensa, arvojensa tai uskomustensa kanssa

Kaikkien tuntema esimerkki kognitiivisesta dissonanssista on tarina ketusta ja pihlajanmarjoista:

Kettu löysi pihlajapuun, ja halusi syödä marjoja. Hän yritti napata niitä puusta, mutta ne ovat liian korkealla. Jonkin aikaa turhaan yritettyään kettu totesi: ”Ne ovat kuitenkin happamia”, ja lähti murheissaan pois.

Aivan kuten tarinan kettu, myös ihmiset haluavat selittää itselleen tilanteen parhain päin. Välttääkseen kognitiivista dissonanssia ihmisillä on kyky sepittää uskomattomia tarinoita itselleen. Nämä tarinat ovat puolustusmekanismi, joiden avulla säilytämme oman mielenterveytemme.

Ostopäätöksen jälkeinen rationalisointi taas on mekanismi, jonka avulla saamme itsemme tuntemaan olomme paremmaksi huononkin ostoksen jälkeen. Tätä ilmiötä kutsutaan myös ostajan Tukholman syndroomaksi. Ostopäätöksen jälkeinen rationalisointi johtuu siitä, että ihmiset pyrkivät välttämään viimeiseen asti kognitiivista dissonanssia.

Mitä kalliimpi ostos on ollut, sitä voimakkaammin rationalisoimme ostoksen. Mikä on kallein ostos minkä teemme elämämme aikana? Aivan, oman asunnon ostaminen.

Kognitiivisen dissonanssin välttäminen selittää, miksi oman asunnon ostaneet reagoivat niin voimakkaasti mihin tahansa vuokra- ja omistusasumisen suhteellista paremmuutta käsittelevään kirjoitukseen (kuten aiempaan blogijuttuuni). Oman asunnon ostaneet kun ovat… no, kansankielellä sanottuna sekaisin päästään.

20 omistusasumisen (piilo)kulua

 

Oma iso kivitalon järven rannalla palveluiden lähellä kaukana naapureista
Oma iso kivitalon järven rannalla palveluiden lähellä kaukana naapureista

Asunnon omistaminen tuo mukanaan valtavan määrän kuluja.

Osa näistä kuluista on päivänselviä, osan suuruuden aliarvioimme reippaasti, osaa emme omasta asunnosta haaveillessa tule ajatelleeksi ja osa on sellaisia, jotka eivät toivottavasti ikinä osu omalle kohdalle.

1. Varainsiirtovero

Kun ostat asunnon, sinun täytyy maksaa varainsiirtoveroa. Omakotitalojen varainsiirtovero on 4 %.

2. Kiinteistönvälittäjän palkkio

Tyypillinen välityspalkkio on 5 % asunnon kauppahinnasta.

3. Lainan kulut

Aika harva ostaa asuntoja Suomessa käteisellä.

Lainan kulut huomioiden omistusasuja voi verovähennyksetkin huomioiden päätyä maksamaan asunnostaan kaksi kertaa asunnon arvon verran rahaa.

Jos asunnon osti 250 000 eurolla, myi sen 300 000 eurolla mutta maksoi asuntolainan kuluja ja korkoja 100 000 euroa, tuliko asunnon myynnistä oikeasti 50 000 euroa voittoa?

4. Kotivakuutus

Omakotitalon ja irtaimiston vakuutuksen tyypillinen hinta on 350 – 450 euroa vuodessa.

5. Tontin vuokra

Osa omistusasunnoista on omalla tontilla, osa vuokratontilla. Tontin vuokra riippuu paikkakunnasta. Tyypillinen kaupungin 1000 neliön omakotitontin hinta on 35 €/m2. Tontin vuosivuokra on 7 % tontin hinnasta eli 2450 euroa.

6. Kiinteistövero

Tyypillinen omakotitalon kiinteistövero on 450 euroa. Kiinteistöveroja nostetaan usein huimasti inflaatiota nopeammin.

7. Huoltokustannukset

Talon ylläpitoon liittyviä kustannuksia riittää. Tässä joitakin esimerkkejä omistusasujan maksettavaksi tulevista huoltokustannuksista:

  • ilmastointilaitteiden huolto
  • lämmityskattilan huolto
  • lämmitysjärjestelmän huolto
  • ilmastointikanavien puhdistus
  • rännien puhdistus

Vuokra-asunnossa vuokraisäntä huolehtii näistä kaikista.

8. Piha-alueiden hoito

Talvella pihalta täytyy kolata lumet sekä hiekoittaa jalkakäytävät.

Kesällä täytyy huolehtia nurmikon leikkaamisesta, puutarhanhoidosta, pensasaitojen lyhennyksestä sekä puista.

Aina välillä tulee korjata routavauriot kivetykselle, ostaa lisää sepeliä pihatielle sekä maalata aita.

9. Nuohous

Nuohous maksaa 40 – 70 euroa. Nuohous tehdään 1-3 vuoden välein.

10. Lämmitys ja vesi

Vuokra-asunnossa lämmitys ja vesi kuuluvat yleensä vuokraan. Omassa asunnossa maksat nämä itse.

11. Viemärin huolto

Omassa asunnossa voi tulla eteen tukkeutuneen viemärin avaaminen, likakaivojen tyhjennys sekä varsinkin kerrostaloissa se kuuluisa putkiremontti.

12. Hälytysjärjestelmä

Monessa omakotitalossa alkaa nykyään olla hälytysjärjestelmä. Tyypillinen hälytysjärjestelmän asennusmaksu on 250 euroa ja kuukausimaksu 50 euroa.

13. Seinien ja aitojen maalaus

Puutalon ulkoseinät pitää maalata parin vuoden välein. Sama koskee aitoja, terasseja, huvimajoja ja grillikatoksia.

14. Remontit ja korjaukset

Kaikkia taloja pitää joskus remontoida. Remontit ovat joskus pienempiä, joskus suurempia.

Pesutilojen kaakeleita pitää paikkailla, saunan lauteita uusia ja kattoon vaihtaa uudet huovat.

Räystäslaudat voivat vaatia uusimista, rännit korjaamista ja ikkunat tiivistämistä.

15. Asunnon pitäminen nykyaikaisena

Asunnon arvon säilyminen itsestään on myytti. Aika harva meistä haluaisi asua asunnossa, joka on alkuperäisessä 1950-luvun kunnossa.

Asuntojen arvon säilyttämiseksi tulee niitä aika ajoin nykyaikaistaa:

  • vessanpytyt vaihdetaan vettä säästäviin
  • kylpyammeista siirrytään tavallisiin suihkuihin
  • saunaan laitetaan ledivalaistus
  • asuntoon vedetään tietoliikennekaapelointi
  • energiaa tuhlaavasta sisäuima-altaasta halutaan eroon
  • lattioiden ja seinien värit ja materiaalit vaihdetaan moderneihin
  • kaakeliuunien tilalle laitetaan sisustustakat
  • asuntoon asennetaan ilmalämpöpumput

Ei parane myöskään unohtaa keittiöremonttia. Keittiöremontissa keittiöön vaihdetaan kaakelit, kaapistot ja lattia, kodinkoneet vaihdetaan uusiin (valkoinen jääkaappi on niin 1985) ja tiskialtaan taakse laitetaan seinään valkoharmaata sisustusbetonia.

16. Onnettomuudet

Elämä ei mene aina niin kuin odottaisi. Putket voivat jäätyä talvella, asuntoon voi tulla vesivahinko loman aikana tai

17. Luonnonkatastrofit

Suomessa ei ole hirveästi hurrikaaneja eikä maanjäristyksiä.

Kotoisessa Suomessakin myrskyt voivat kaataa puita talon päälle, merivesi voi myrskyssä nousta rannikolla kaduille ja tulvavesi tulla kellariin keväisin.

18. Home

Home vaikuttaa sekä talon nykyisiin asukkaisiin että sen myymiseen.

Lehdistä on saanut lukea miten asuntonsa myyneet voivat joutua vuosien kalliisiin oikeustaisteluihin asunnon ostajan löydettyä talon rakenteista hometta, sädesientä tai kosteusvaurioita.

19. Tuhoeläimet

Talon omistajan riesana ovat myös erilaiset tuhoeläimet.

Viimeisen kymmenen vuoden aikana luteet ovat alkaneet levitä Suomessa urakalla. Luteiden hävittäminen omakotitalosta voi maksaa tuhansia euroja. Pahimmillaan asunnosta voi joutua lähtemään evakkoon jopa kahdeksi vuodeksi.

Hirsi- ja puutalojen ongelmana ovat talvisin hiiret ja päästäiset. Kevään tullessa asuntoon pyrkivät sisälle muurahaiset. Lepakot ja linnut voivat tehdä pesänsä räystäiden alle tai talon välipohjaan. Kesäisin ampiaiset ja mehiläiset voivat rakentaa pesänsä ullakolle.

20. Lasten tekemät tuhot

Tämä voi joidenkin mielestä kuulua edelliseen kategoriaan, mutta lapset tekevät kaikenlaista tuhoa asuntoon.

Lapset piirtävät seiniin, tukkivat vessanpytyn, kokeilevat yhdistää litran etikkaa ja purkin ruokasoodaa keittiössä, kaatavat juomat lattialle, lämäävät jääkiekon makuuhuoneen ikkunasta sisään, pilaavat etupihan nurmikon tekemällä sinne radan RC-autoille, katkaisevat pensaat kiipeämällä niihin, yrittävät kaataa pihakoivun talon päälle, kaivavat takapihalle kuopan muuttaakseen asumaan maamajaan ja tekevät huoneensa seinään uuden reiän ikkunaa varten.

Näin esimerkiksi.

(Kuvituskuva on Lammi-kivitaloilta. Kelpaisi.)

Tätä et tiennyt Pirkan pinaattiletuista

Tykkäättekö otsikostani? Keksin tuon ihan itse.

Olen kirjoittanut tänne blogiin vaikka kuinka monet kerrat siitä, että kaupan omat merkit ovat aivan samaa tavaraa kuin merkkituotteetkin. Yleensä.

Koska rautalanka ei aina riitä, väännän tänään tästä niin sanotusti rautakankea. Käytän tässä lempiesimerkkiäni kaupan omalla merkistä varustetusta tuotteesta – Pirkan pinaattilettuja.

Pyrkimyksenäni tänään on todistaa, että Pirkan pinaattiletut ja Atrian pinaattiletut ovat aivan samaa tavaraa.

Kirjaimellisesti ainoa ero Pirkan ja Atrian pinaattiletuissa on pakkauksen päälle painettu kuva. Ja hinta.

Aloitetaan siitä, että nämä ovat samaa tavaraa. Katsotaanpa alla olevaa kuvaa ja näitä pakkauksia (Kuva 1). Eikö näytäkin samalta?

Kuva 1. Atrian ja Pirkan pinaattilettupakkaukset päällekkäin
Kuva 1. Atrian ja Pirkan pinaattilettupakkaukset päällekkäin

Okei, tiedän mitä ajattelette. Ovatko nuo pakkaukset oikeasti samankokoisia. Otin varmuuden vuoksi kuvan myös niin, että toinen pakkaus on ylösalaisin (Kuva 2.) Kuten huomaatte, pakkauksen koot ovat identtiset.

Kuva 2. Pirkan ja Atrian pinaattilettupaketit toistensa päällä niin, että toinen pakkaus on ylösalaisin
Kuva 2. Pirkan ja Atrian pinaattilettupaketit toistensa päällä niin, että toinen pakkaus on ylösalaisin

“Mutta Markus” – te kysytte – “Eihän pakkausten paino suinkaan ole sama”. Kyllä, myös pakkausten paino on sama. Ohessa kuva pakkauksen kannesta. Molemmissa pakkauksissa on 400 grammaa pinaattilettuja (ks. Kuva 3).

Kuva 3. Pakkausten paino on sama, 400 grammaa kummassakin
Kuva 3. Pakkausten paino on sama, 400 grammaa kummassakin

Voin tarvittaessa ottaa pakkauksista kuvan tarkuusvaa’an päällä jos saan sellaisen lainaan kaveriltani.

Toivon kuitenkin, että olen kyennyt todistamaan, että pakkausten ulkoinen koko ja massa on identtinen.

Edetään seuraavan vaiheeseen eli sisältöön.

Atrian pinaattiletut koostuvat seuraavista raaka-aineista: Ainesosat: vehnäjauho, vesi, pinaatti (16 %), kananmuna, margariini (rapsiöljy, kovetettu rapsiöljy, emulgointiaineet (E 471, auringonkukkalesitiini), aromit), riisi- ja vehnätärkkelys, dekstroosi, sokeri, suola, palmuöljy, vehnä- ja maitoproteiinivalmiste, nostatusaineet (E 450, E 500), aromit (mm. kerma).

Otin varmuuden vuoksi raaka-aineista vielä kuvan Atrian sivuilta (ks. Kuva 4).

Kuva 4. Atrian pinaattilettujen valmistusaineet (Lähde: Atrian sivut)
Kuva 4. Atrian pinaattilettujen valmistusaineet (Lähde: Atrian sivut)

Pirkan pinaattilettujen valmistusaineet ovat: VEHNÄjauho, vesi, pinaatti 16 %, KANANMUNA, margariini (rapsiöljy, vesi, kovetettu rapsiöljy, emulgointiaineet (E 471, E322 auringonkukkalesitiini), aromit), riisi- ja VEHNÄtärkkelys, dekstroosi, sokeri, suola, palmuöljy, VEHNÄ- JA MAITOPROTEIINIvalmiste, nostatusaineet (E450, E500), aromit (mm. KERMA).

Otin varmuuden vuoksi kuvan myös Pirkan pinaattilettujen raaka-aineista Pirkan sivuilta (ks. Kuva 5).

Kuva 5. Pirkan pinaattilettujen valmistusaineet
Kuva 5. Pirkan pinaattilettujen valmistusaineet

Tiedän mitä ajattelette, silmämääräisesti katsoen valmistusaineissa on eroja. Olette oikeassa. Laitetaan nämä valmistusaineet vierekkäin.

Pirkka Atria
  • VEHNÄjauho
  • vesi
  • pinaatti 16 %
  • KANANMUNA
  • margariini (rapsiöljy, vesi, kovetettu rapsiöljy, emulgointiaineet (E 471, E322 auringonkukkalesitiini),aromit)
  • riisi- ja VEHNÄtärkkelys
  • dekstroosi
  • sokeri
  • suola
  • palmuöljy
  • VEHNÄ- JA MAITOPROTEIINIvalmiste, nostatusaineet (E450, E500)
  • aromit (mm. KERMA)
  • vehnäjauho
  • vesi
  • pinaatti (16 %)
  • kananmuna
  • margariini (rapsiöljy, kovetettu rapsiöljy, emulgointiaineet (E 471, auringonkukkalesitiini), aromit)
  • riisi- ja vehnätärkkelys
  • dekstroosi
  • sokeri
  • suola
  • palmuöljy
  • vehnä- ja maitoproteiinivalmiste, nostatusaineet (E 450, E 500)
  • aromit (mm. kerma)

Kyllä, valmistuaineluettelossa on eroja. Pirkan pinaattiletuissa allergisoivat raaka-aineet on kirjoitettu ISOLLA KIRJAIMELLA. Lisäksi Pirkan pinaattiletuissa pinaatin määrä ei ole sulkeissa.

Jos palataan kuvaan 5, huomataan vielä viimeinen vihje. Pirkan pinaattilettujen valmistaja on Atria.

Entäpä letut itse? Palataan kuvaan 1 ja 2. Kuten huomaatte, lettujen ulkonäkö on hämmentävän samanlainen. En kuitenkaan tutkinut tätä asiaa elintarvikelaboratoriossa enkä kaksoissokkotesteissä.

Toivoisin kuitenkin, että tällä todistelulla saisin edes yhden ihmisen vakuuttuneeksi siitä, että Atrian ja Pirkan pinaattiletut ovat täysin identtisiä.

Atrian ja Pirkan pinaattiletut ovat samaa tavaraa.

Ne on molemmat Atrian valmistamia.

Ne tulevat samasta tuotantolinjasta.

Ainoa ero Pirkan ja Atrian pinaattiletuissa on tuo mitä paketin kanteen on painettu.

Hitto, nuo paketitkin ovat lähes identtisiä. Koska Atrian ja Pirkan pinaattiletut ne ovat samaa tavaraa! Samaa! Identtistä!

ATRIAN JA PIRKAN PINAATTILETUISSA EI OLE MITÄÄN EROA!

Huh. Kylläpä helpotti.

No, on näissä yksi ero. Hinta. Kaupassa Pirkan pinaattiletut maksavat 1,69 euroa ja Atrian pinaattiletut 1,85 euroa.

Hahaa. Tiedän mitä sanotte. Ei tuo ole mahdollista. Ei nyt samassa kaupassa.

No, minullapa on vielä yksi todiste (ks. Kuva 6). Kassakuitti!

Molemmat lettupaketit on ostettu tänään 10. tammikuutta 2016 kello 15:19 Hämeenlinnan K-Citymarket Hämeensaaresta.

Kuva 6. Kassakuitti molempien lettupakettien ostosta
Kuva 6. Kassakuitti molempien lettupakettien ostosta

Kerrataan vielä.

Atrian ja Pirkan pinaattiletut:

  • on tehty samalla reseptillä
  • on tehty samassa tehtaassa
  • on pakattu samaan pakkaukseen

Atrian ja Pirkan pinaattilettujen pakkaustenkin paino on sama.

Ainoa ero on, että kaupassa Atrian pinaattiletut ovat kalliimpia kuin Pirkan pinaattiletut.

Arman Alizadia mukaillen:

Kelatkaa, että Suomessa joka päivä tuhannet ihmiset menevät kauppaan, näkevät hyllyllä kaksi identtistä tuotetta ja päättävät valita tuotteen, jonka hinta on kalliimpi.

Näistä ihmisistä suurin osa vielä tietää, että nuo tuotteet ovat identtisesti samoja.

Silti… kaikesta tästä huolimatta… se kuluttajan käsi nappaa tuon kalliimman pinaattilettupaketin, laittaa sen koriin ja maksaa siitä enemmän.

Ps. Jos vielä yksi tällainen ihminen tulee sanomaan minulle, että “meidän taloudessa ei ole enää mitään mistä säästää”, mä räjähdän. Mä ihan oikeasti räjähdän.