Kirjoittelin pari päivää sitten omistusasumisen eri kuluista. Näitä löytyi ainakin 20 erilaista. Nyt on aika ynnätä nämä yhteen ja laskea omistusasumisen todellinen kustannus.
Oletteko valmiina?
USA:ssa The Wall Street Journal -lehti on laskenut, että tyypillisen 290 000 euron talon kustannukset ovat oheisen taulukon mukaiset 30 vuoden aikana.
| Ostohinta | 290 000 $ |
| Käsiraha | 58 000 $ |
| Lainamäärä | 232 000 $ |
| Korot 6,41 % = 291 000 $ (33 % veroaste) | 195 000 $ |
| Verot ja vakuutukset (6000 $ / vuosi) | 180 000 $ |
| Ylläpito 300 $ / kuukausi | 108 000 $ |
| Tärkeimmät korjaukset ja parannukset | 300 000 $ |
| Yhteensä | 1 073 000 $ |
Tässä 6,41 % on keskimääräinen asuntolainan korko USA:ssa laskelman tekohetkellä.
Lainan koroista on laskettu verovähennys oletuksella, että asunnon ostajan veroaste on 33 %.
Taulukon luvut perustuvat amerikkalaisen valtion viraston Office of Federal Housing Enterprise Oversight tietoihin lukuunottamatta korjauksia ja parannuksia.
Korjaukset ja parannukset on arvioitu seuraavasti 30 vuoden aikana:
- kaksi katon korjausta
- kolme ulkopinnan maalausta
- kaksi ilmastoinnin / lämmityksen korjausta
- uusi keittiö
- uusi kylpyhuone
- yksi isompi makuuhuoneremontti
- puutarhan / terassin päivittäminen
Kuten parannusten listasta on havaittavissa, laskelma koskee yhden perheen omakotitaloa.
Laskelmassa ei oteta huomioon kiinteistönvälittäjän palkkiota, joka on USA:ssa keskimäärin 6 %. Suomessa tyypillinen kiinteistönvälittäjän palkkio on 5 %.
Nyrkkisääntö onkin, että jos asut omistusasunnossa alle 7 vuotta, asunnon vuokraaminen ja ylijäävien rahojen sijoittaminen voi olla taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto.
Tässä paino sanoilla ”voi olla”. Tässäkin nyrkkisäännössä oletetaan, että sijoituksille saatava tuotto näiden seitsemän vuoden ajan on osakemarkkinoiden keskituoton suuruinen. Tämä on melkoinen oletus.
En saa kyllä taulukon matematiikkaa mitenkään toimimaan.
Ensinnäkin siinä on ostohinta kahteen kertaan, koska ostohinta = käsiraha + lainamäärä.
Muutenkaan en saa taulukon luvuista tuota yhteensä kohdan lopputulosta. Oma tulokseni on 965 t$
Mä lupasin joskus itselleni etten tee blogijuttuja keskiyön jälkeen. Taas hyvä esimerkki. Taulukosta puuttui yksi rivi.
Tässähän kerrotaan omakotiasumisen hinta Yhdysvalloissa, miten tämä nyt Suomeen pätee? Korot, verot ja vakuutukset, remonttikustannukset on kaikki Suomessa erilaisia kuin Yhdysvalloissa, eikä tämä kerro kerrostaloasumisesta mitään. Tee juttu Suomesta ja eri asuntotyypeillä pliis. Ja vertaa myös vuokra-asumiseenkin 🙂
Mitä noita lukuja katsoin niin vakuutusten osuus on todennäköisesti suurempi kuin Suomessa. USA:ssa kun on näitä tornadoja, hurrikaaneja ja maanjäristyksiä vähän tiukempaan tahtiin kuin Suomessa. Yleinen turvallisuus kanssa varmaan vähän eri tasolla.
Remonttien sen sijaan luulisi olevan USA:ssa aika paljon halvempia.
Kyllä mä uskoisin, että suuruusluokka on ihan oikea. Korkotason osalta tässä ollaan nyt nautittu kohta kymmenen vuotta aivan historiallisen alhaisista koroista. Toisaalta eipä tuota inflaatiotakaan ole liiemmin ollut.
Kaiken kaikkiaan uskoisin, että tässä on suuruusluokka ihan kohdillaan.
Kerrostalossa osa kuluista on varmasti pienempiä. Sama idea pätee kyllä sielläkin ja varsinkin nuo remonttikulut konkretisoituu jotenkin paremmin. Vanhojen kerrostalojen putkiremontin ja hissin laittamisen hinta on aika hurja verrattuna asunnon hintaan.
Yllättävän kalliiksi kyllä käy ihmisen illuusio siitä vapaudesta, jonka oman kodin omistaminen luo. Tätä illuusiota voi kokeilla esimerkiksi rakentamalla haluamanlaisensa vajan omalle pihalleen. Ei taida onnistua ilman kunnon byrokratiasotkua niin Suomessa kuin Yhdysvalloissa!
Siitäkin huolimatta taitaa ajan kanssa omakin tieni viedä omaa omakotitaloa kohti..
”Nyrkkisääntö onkin, että jos asut omistusasunnossa alle 7 vuotta, asunnon vuokraaminen ja ylijäävien rahojen sijoittaminen voi olla taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto.”
Minkä ylijäämän? Minulle omistusasuminen tulee kuukausikuluilla halvemmaksi. Vai saatko vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulta alle 550e/kk? Lisäksi omistusasunnossa lainanlyhennykset kasvattavat omaa varallisuutta – toisinkuin vuokra-asumisessa, jossa 100% menee kankkulan kaivoon.
Ja tuohon 550e/kk sisältyy vielä työmatkakulut.
Ylijäävä raha on käsiraha. 100 000 euron asuntoa ostaessa annat todennäköisesti 20 k€ käsirahana. Sijoittamalla tämän rahan asunnon sijasta osakemarkkinoille, voit saada sen 8 % keskituoton eli vuodessa 1600 € tuottoa rahoillesi. Tämä plus asunnon oston kertakulut (15 % asunnon hinnasta) 3000 euroa keikauttavat vaa’an niin, että vuokra-asuminen on lyhyillä ajanjaksoilla edullisempaa.
Omistusasuminen ei ole edullista, mutta itseäkin näissä laskelmissa hämää se, miten vuokralla asuminen on muka edullisempaa. Jos siis oletetaan, että se omistusasunto ei ole automaattisesti keskisuuri omakotitalo. Itsekin asuu omistusasunnossa, kerrostaloyksiössä. Tässä lainalyhennys korkoineen + vesimaksu ovat yhteensä vähemmän, mitä vuokra vastaavan suuruisissa vuokrayksiöissä samalla alueella. Minunkin on siis vaikea nähdä, miten säästäisin muuttamalla tästä vuokralle. Asumista jossain kun ei kuitenkaan pysty lopettamaan.
Transaktiokustannusten ja vaihtoehtoiskustannusten vuoksi. Kun ostat asunnon, sinulle syntyy kertaluontoisia kustannuksia joiden suuruus voi olla jopa 15 % asunnon hinnasta.
Lisäksi omistuasunnon kulut (kuten tästä näkyy) ovat paljon muutakin kuin vesi ja lainanlyhennys. Vuokranantajat leipovat ne hintoihin, omistusasujan pitäisi leipoa ne omaan Exceliinsä.
Meillä on n90000 euron kerrostalokolmio joka on 100% lainarahalla ostettu, ilman käsirahaa siis. Vastike, lainanlyhennys, vesi ja sähkö kuukaudessa 650e tienoilla, alle 700e joka tapauksessa. Korko tosin ei ole lähimainkaan niin suuri kuin esimerkin posketon lukema.
Vastaavan kokoisesta ja kuntoisesta vuokrakämpästä joutunee pulittamaan alkaen n. 800e. Vesimaksu yleensä sen vajaa parikymppiä/henkilö tuohon lisäksi ja sähkön (20-30e/kk meillä nyt) kanssa ollaankin n. 900 eurossa. Esim vakuutuksia ei ole huomioitu, molemmissa ne kuitenki on käytännössä oltava.
Remontoimme keittiön täysin ja pinnat muissa tiloissa. Tästä n. puolet hoitui samalla lainalla, 2-3000e meni omasta pussista. Remonttiin hassatut varat näyttäisi ainakin tällä hetkellä saavan myynnissä kohtalaisesti takaisin joten siinä ei suurta menetystä tapahdu.
Epäonnistuin näkemään miten nykyinen n. 700e, josta vielä XXXe lyhentää velkaa, olisi kalliimpi kuin n. 900e josta ei jää mitään käteen.
290 000 $ asunto 8 %:n bruttovuokralla ja 2 % inflaatio-oletuksella tarkoittaa 30 vuoden aikana noin 941 000 $. Siihen kun pistää päälle vakuutukset ja vuokra-asumisen ylläpitokulut niin ollaankin jo vähintään samoissa kuin omistusasumisessa. Käytännössä ainoa ero on, että omistusasuja omistaa 515 000 $ arvoisen asunnon (2 % inflaatio 30 vuotta) ja vuokra-asuja ei yhtään mitään (paitsi tietysti, jos on sijoittanut sen käsirahan).
Omistusasujan oma pääoma (käsiraha 58 000 $) on siis kasvanut lähes 800 % tuona aikana. Jos nyt oikein osasin laskea vuotuisen tuoton, niin se on noin 7,5 % eli ei kaukana osakemarkkinoiden tuotosta.
Otetaanpa kunnollinen esimerkkilaskelma tänne. Oletetaan, että olet ensiasunnonostaja ja mietit ostatko oman vai menetkö vuokralle seuraavan 10v ajaksi. Sähkö- ja vakuutusmaksut oletetaan samoiksi eri vaihtoehdoissa.
Omistusasuja ostaa 100k euron arvoisen asunnon 20% omavastuulla. Oletetaan, että ensimmäisenä vuotena hoitovastike on 160e ja lainanlyhennys 360e 1.5% korolla. Hoitovastike nousee 5% vuodessa. 10v aikana tehdään 1 isompi remppa (esim. julkisivu) hetkellä 5v, jonka kustannus olisi tämän asunnon kohdalla 20k € ja se hoidetaan lainalla. Hoitovastikkeet maksavat 10v aikana n. 24k €. Lainanlyhennykset remppa mukaanlukien n. 48k €. Kokonaiskustannukset 10v aikana olivat siis n. 72k €.
Vuokra-asuja menee vuokralle samankokoiseen asuntoon samalla alueella. Oletetaan vuokraksi 550e/kk, joka nousee 5% vuodessa. Kokonaiskulut ovat siis n. 69k € 10 vuodessa. 19k € (20k € – 2kk vuokravakuus) sijoitetaan 10v ajaksi 8% tuotolla. 10v jälkeen sinulla on 41k € verojen jälkeen. Kokonaiskulut vähennettynä tuotoilla on n. 28k € miinusta. Jos tuotto olisikin 5% vuodessa, kokonaiskulut olisivatkin 41k €.
Oletetaan, että omistusasunnon myynnissä asunnon arvo on noussut 0% ja myyntipalkkio on 3%. Saat siis käteen 97k €. Lainaa sinulla on jäljellä n. 75k € 10v jälkeen remppalainan ja asuntolainan muodossa. Kokonaiskulut olivat siis n. 47k € (97-75-72). Oletetaan, että omistussunnon arvo nousi 2% vuodessa. Tällöin saat mynnin jälkeen käteen 118k € ja kokonaiskuluiksi tulee siis n. 26k € (118-75-72).
Summa summarum:
Asunnon arvon nousu 0% p.a. v vuokra-asuminen 5% tuotolla käsirahalle: 47k € v 41k €.
Asunnon arvon nousu 2% p.a. v vuokra-asuminen 8% tuotolla käsirahalle: 26k € v 28k €.
Käsirahan sijoittamista en ole aikaisemmin sen kummemmin miettinyt ja se kääntääkin kelkkaa tasaisemmaksi vuokra-asumisen kannalta. Omien laskelmieni mukaan olisi melko lailla sama kummalla tavalla asuisit. Vuokra-asumisessa plussana on stressittömyys ja vapaus muuttaa useammin ilman ylimääräisiä kuluja.
Jos oletat sekä vastikkeiden että vuokrien nousevat 5 % vuodessa, niin ei mielestäni ole mitään mieltä olettaa, että asunnon arvo nousisi yhtään vähempää. Varsinkin, kun olet huomioinut remppakulunkin (kulumisen). Mielestäni inflaation olisi syytä olettaa vaikuttavan kaikkiin saman verran, vaikka todellisuudessa heittoja onkin.
Tarkka Markka on konseptiltaan kiinnostava, mutta tässä artikkelissa taas nähdään millä periaattein Markus sisältöä tuottaa: tekstin pitää olla nopeaa tuottaa ja sen verran provosoivaa, että se kerää klikkauksia ja mainosrahaa. Vai miten muuten voi taas selittää sen, että tässä käytetään suoraan pohjana jotain jenkkiartikkelia ilman sen kummempaa analyysia tai laskelmia? Kommenteissa esim. jussi tuotti paljon syvemmän katsauksen aiheeseen kuin varsinaisen jutun kirjoittaja. Omistusasunnon myyntivoiton verottomuutta ei ole esimerkiksi otettu huomioon tai kotitalousvähennystä, jotka ovat jo aika simppeleitä asioita, mutta voivat muuttaa tilannetta olennaisesti.
Tällä kommentilla lankesin itsekin Tarkan Markan asettamaan provokaatioansaan. Raivostuttavaa!
Mua on aina hämmentänyt että mua syytetään kaupallisuudesta juuri niiden blogijuttujen kommenteissa joiden kirjoittaminen on ollut mulle taloudellisesta näkökulmasta kaikkein järjettömintä.
Heps, voisitkos laittaa linkin tuohon Washington postin artikkeliin? Pääsisi vähän tarkemmin dissektoimaan tuota artikkelia. Tässä vaiheessa aamuyötä kun ei meikäläisen Google-Fu oikein toimi…..
Kiittäen: Japa
Kommenteissa todistellaan, miten omistusasuminen tulee halvemmaksi jopa lainan lyhennyksineen kuukaudessa.
Voi olla totta ainakin toinen puoli, mutta haastaisin omistusasunnon edullisuuden ylistäjät tarkastelemaan vertailua hieman inhorealistisemmalta kannalta omistusasumisen kannalta. Omistusasunto tuppaa olemaan sellainen, että sitä ostettaessa hankitaan isompi ja kalliimpi asunto, kuin vuokra-asunto olisi ollut. Ostaminen kun on niin iso operaatio, että kasvuvaraa on oltava. Elämäntilanteen muuttuessa pitää silti yhtä lailla varautua tekemään se iso operaatio välityskuluineen uudelleen, vaikka omistusasunnosta toiseen se käykin kalliiksi.
Koska omistusasunto tulee ostettua vähän yli oman tarpeen, kaikki yhtiövastikekulut (varsinaisessa omakotitalossa kaikki omat ylläpitokulut) ovat jo paljon merkittävämpiä verrattuna vuokrakuluun siinä ihan OK-kokoisessa vuokra-asunnossa, jossa muuten asuisi. Omistusasunnossa on kaikilla myös hirveä hinku heti alkuun tehdä isot keittiöremontit ja pintojen parannukset, jotka ehkä hetkeksi hieman kohottavat asunnon arvoa, mutta yllättävän nopeasti nuhjaantuvat kuntoon, jossa uusi ostaja mieluiten tekisi vastaavat remontit uudelleen. Vuokra-asunnossa nämä kulut sisältyvät vuokraan, tai jäävät turhina odottamaan otollisempaa aikaa.
Samaan aikaan, kun omistaja makselee lainansa lyhennyksiä, asunnon arvo alenee samaan tahtiin putkiremonttien lähestyessä ja asunnon vanhentuessa. Korkotaso on huippuedullinen, mutta muutos voikin sitten olla vain yhteen suuntaan, ylöspäin. Nykyään pienikin korkomuutos mullistaisi korkokulut.
Kun mietit, millä hinnalla sinun kannattaisi omistajana vuokrata asuntosi eteenpäin, niin että se olisi taloudellisesti kannattavaa vuosikymmenestä toiseen, voi olla, että se ei juuri kannusta lähtemään vuokrananatajaksi. Riski kun on aina omistajalla.
Ehkä ei kuitenkaan lähdetä vertailemaan kerrostaloyksiön kuluja omakotitalon vastaaviin.
On jo merkittävää että asuntojen hinnat nousevat inflaation verran vuodessa, eli pitkässä juoksussa asunnon arvo nousee kuluttajahintojen muutenkin noustessa. Myös vuokra-asunnon vuokra nousee jälkijättöisesti inflaation verran vuodessa vuokrankorotuksin. Jos palkka ei nouse samassa suhteessa on vuokra vuosien kuluessa asukkaalle yhä suurempi taakka kantaa.
Korot nousenevat parin vuoden päästä se on totta. Korkojen nousuun varaudutaan lainan kuukausierää suunniteltaessa omassa pankissasi.
Viimeisestä kommentista tulee mieleen että vuokranantajat vuokraavat asuntoja hyväntekeväisyydellä. Näin ei kuitenkaan ole.. sijoittaja pyrkii aina saamaan vähintään 5% tuoton pääomalleen. Maksat siis KAIKKI vuokraamaasi asuntoon liittyvät kulut sekä 5% tuoton osakkeen omistajan ottamalle riskille. Tämä fakta vesittää tämän artikkelin kaikki argumentit, ilmaisia lounaita ei ole.
Vuokranantajat pyrkivät käsitykseni mukaan yleisesti 7 % tuottoon. Tuo 5 % tuotto on mielestäni yllättävän alhainen.
Toki tämä riippuu vuokranantajasta. Kaikki vuokranantajat eivät osaa ottaa kaikkia näitä riskejä oikeasti huomioon.
Joillakin vuokranantajilla ja erityisesti joillakin alueilla tuotto-odotus voi olla alhaisempikin (sijoitetulle pääomalle). Näissä tapauksissa vuokranantaja voi lähinnä pyrkiä kattamaan vuokralla asunnosta heille aiheutuvat suorat kulut. Mahdollinen tuotto sijoitukselle tulisi sitten odotetusta asunnon arvonnoususta.
Mitä tulee viimeiseen kommenttiisi en ole varma mihin artikkeliin viittasit? Ei kai vuokranantajan oman pääoman tuotto-odotus liity mitenkään siihen mitä omistusasunnon kulut ovat?
Asunnot ovat Amerikassa yleensä melko halpoja. Halvasti tehtyjä ja lähinnä kertakäyttöisiä. Poislukien suurimmat kaupungit, joissa hintataso on vääristynyt.
Esimerkiksi Floridassa on Miamin ulkopuolella hyvinkin edullista asua. Jos ostaa ns. condominium-asunnon, niin kustannuksina on kuukausimaksu, joka sisältää talon ylläpitomaksut, hurrikaanivakuutuksen ja jotain muuta sälää. Tyypillisesti maksu on 200 dollarista ylös päin, riippuen talon iästä ja sijainnista. Rannalla oleva talo on jostain syystä kalliimpi, vaikka se on alttiina myrskyille. Toisin kuin Suomessa, asunnon välitysmaksun maksaa myyjä. Koska Floridassa ei ole osavaltion tuloveroa, niin tarvittava raha kerätään kiinteistöverolla, jonka arvo määritellään vuosittain asuntomarkkinoiden hintojen perusteella. Palm Beach countyssa saa alennusta verosta, jos maksaa heti marraskuussa (4 %) ja siitä eteenpäin alennus pienenee huhtikuun 0 prosenttiin.
Asuntojen arvon kehittyminen vaikuttaa olennaisesti omistusasumisen kannattavuuteen. Kannattaa muistaa, että jos omistamansa asunnon tyyppisten ja ikäisten asuntojen yleinen neliöhintataso on muuttumaton alueella, jolla asunto sijaitsee, silloin kyseisen asunnon neliöhinta on laskeva, koska asunto kuluu ja vanhenee. Vertailemalla eri ikäisten samankokoisten lähekkäin sijaitsevien samantasoisesti varusteltujen asuntojen hintatasoa saa käsityksen siitä kuinka monta prosenttia asunnon arvo laskee vuosittain. Mikäli omistaa esimerkiksi 200 000 euron hintaisen rivitaloasunnon, jonka arvo laskee 1,5% vuodessa ilman remontteja, vuosittainen arvonalennus on 3000 euroa eli 250 euroa/kk. Vastaavanlaisten asuntojen vuokrat eivät nouse tuollaista tahtia missään päin Suomea, eivätkä varsinkaan alueilla, joilla asuntojen yleinen hintataso ei nouse. Tyypillinen nousutahti on muutama kymppi kuukaudessa, joten tämä seikka puhuu omistusasumista vastaan alueilla, joilla hintataso ei ole nousussa.
Mikäli ei tarvitse muuttaa työn takia työssäkäyntialueelta toiselle eikä elämäntilanteen muutoksen takia vaihtaa asuntoa kuin korkeintaan noin kerran kymmenessä vuodessa ja asuu kasvukeskuksessa, jossa asuntojen hinnat ovat vähintään loivassa nousussa, on kuitenkin kannattavaa ostaa omistusasunto. Tämä johtuu siitä, että omistus- ja vuokralla asumisen verokohtelu on radikaalisti erilaista. Vuokrantaja joutuu maksamaan nettovuokratulosta pääomatuloveroa, joka on muistaakseni 30% tai 32% jonkin rajan ylittävältä osalta. Lisäksi asuntovelan korot ovat yhä suurimmaksi osaksi verovähennyskelpoisia. Toisaalta omistusasunnon ostaja joutuu maksamaan varainsiirtoveroa (ja kiinteistövälittäjän palkkion, mikäli käyttää kiinteistövälittäjän palveluita). (Myös asunnon myyntivoitto on veronalaista, mikäli asunnossa on asunut alle kaksi vuotta, mutta tällä on nykyoloissa mitättömän pieni merkitys kokonaisuuden kannalta.)
Omistusasumisen suosiminen ja vuokra-asumisen kurittaminen on järjetöntä politiikkaa nykyisessä tilanteessa, jossa on meneillään voimakas maan sisäinen muuttoliike työpaikkojen perässä. Itse toteuttaisin asteittain 10 vuoden jakson aikana pyrkien verokertymäneutraaliuteen seuraavat muutokset asumisen verottamisessa: varainsiirtovero poistuisi, kiinteistövero nousisi, asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus poistuisi kokonaan ja asunnon vuokratuloa ei verotettaisi. Tällä kaikella pyrittäisiin asunnon vaihtamisen helpottamiseen tavoitteena, että ihmiset asuisivat nykyistä tarkoituksenmukaisemmissa asunnoissa. Pitkä siirtymäaika tarvittaisiin siksi, ettei asuntojen vuokratulon veron poistamisesta tulisi ansaitsematonta jättipottia nykyisille vuokranantajille vuokra-asuntojen tarjonnan ollessa kykenemätön lyhyessä ajassa vastaamaan kasvanutta kysyntää. Lisäksi nykyisten asunnon omistajien rankaiseminen yht’äkkisellä kulujen nousulla ei olisi myöskään oikeudenmukaista.